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Jacqueline Sauren
Jefe de ventas inmobiliarias
Método de capitalización de rentas en Múnich: valoración de inmuebles para inversores y vendedores
La valoración de un inmueble es uno de los pasos más decisivos a la hora de venderlo, comprarlo o invertir en él, sobre todo si está alquilado y sirve como inversión. Al fin y al cabo, lo que cuenta no es el valor emocional, sino el valor de mercado determinado objetivamente, que a menudo influye en decisiones millonarias. En este contexto, el método del valor de los beneficios capitalizados desempeña un papel fundamental: no valora los inmuebles según los costes de construcción o los precios comparativos, sino según su rendimiento económico, es decir, según los ingresos por alquiler previstos. Como una de las principales empresas inmobiliarias de Múnich, con más de 30 años de experiencia en la valoración y venta de inversiones residenciales y de capital, Mr. Lodge sabe lo que realmente importa a la hora de valorar. Asistimos regularmente a propietarios, inversores y promotores de proyectos en la valoración conforme al mercado de sus propiedades. Descubra aquí qué hay detrás del enfoque de capitalización de rentas y por qué, especialmente en una región metropolitana compleja como Múnich, un conocimiento sólido del mercado es la clave para una valoración correcta.
Índice de contenidos:
1 ¿Qué es el método del valor de los beneficios capitalizados?
El método de capitalización de rentas es uno de los tres métodos oficialmente reconocidos para determinar el valor de los inmuebles en Alemania. Se utiliza principalmente para inmuebles orientados al rendimiento, es decir, inmuebles que generan ingresos a través del alquiler o el arrendamiento. A diferencia de otros métodos, el método del valor de los ingresos capitalizados no tiene en cuenta principalmente el valor de los activos del inmueble, sino los ingresos futuros previstos del mismo. En pocas palabras, el valor de un inmueble se deriva de sus ingresos.
En la práctica, el método de capitalización de ingresos se utiliza en particular para los inmuebles de alquiler (por ejemplo, bloques de apartamentos) y los inmuebles comerciales, en los que el valor del inmueble viene determinado en gran medida por los ingresos por alquiler. El procedimiento se regula en los artículos 27 a 34 de la Ordenanza de valoración de bienes inmuebles (ImmoWertV) y constituye una base fundamental para determinar el valor de mercado de dichos inmuebles de inversión.
"Una tasación exacta es la base del éxito de una venta. Especialmente en el caso de las propiedades de inversión en una ciudad en auge como Múnich, el enfoque de capitalización de ingresos es a menudo la clave para determinar un valor de mercado realista y lograr un precio de mercado justo", explica Norbert Verbücheln, Director General de Mr. Lodge.
2 ¿Cómo funciona el método de los beneficios capitalizados?
A la hora de determinar el valor mediante el método del valor de los ingresos capitalizados, dos componentes ocupan un lugar central: el valor del terreno y el valor de los ingresos del edificio. Si se suman ambos, el resultado es el valor de las rentas capitalizadas, es decir, el valor de mercado previsto del inmueble.
- Valor delsuelo: El valor del suelo corresponde al valor de la propiedad no urbanizada. Suele determinarse a partir de los valores estándar del suelo, que indican el precio por metro cuadrado de un terreno en una ubicación comparable.
- Valor de la rentadel edificio: El valor de la renta del edificio representa el valor atribuible a la estructura del edificio procedente de la renta del inmueble. Para calcularlo, se ajustan los ingresos brutos anuales (ingresos por alquiler al año) teniendo en cuenta los gastos de gestión corrientes (por ejemplo, mantenimiento, administración), lo que da como resultado los ingresos netos del inmueble. A continuación se deduce el denominado rendimiento del valor del terreno, que es la cantidad que podría obtenerse si se pagaran intereses por el valor del terreno. Lo que queda son los ingresos netos del edificio, que se multiplican por un multiplicador (en función de la vida útil restante y del tipo de interés inmobiliario estándar del mercado). El resultado de esta capitalización es el valor de la renta del edificio.
El tipo de interés inmobiliario desempeña un papel central en este procedimiento: refleja el tipo de interés estándar del mercado para las inversiones inmobiliarias y es obtenido por el comité de expertos sobre la base de las relaciones precio de compra/alquiler. Un tipo de interés inmobiliario bajo (por ejemplo, en ubicaciones muy solicitadas) conduce a valores de beneficios capitalizados más altos, mientras que un tipo de interés más alto reduce el valor de los beneficios capitalizados, porque un comprador querría pagar menos por los mismos ingresos por alquiler si el mercado tuviera expectativas de alto rendimiento. El resultado del método del valor de los ingresos capitalizados reacciona con la sensibilidad correspondiente a los cambios en los alquileres o los tipos de interés: el aumento de los ingresos por alquiler incrementa el valor de los ingresos capitalizados, mientras que el aumento de los tipos de interés (mayor interés de la propiedad) puede reducir el valor calculado.
Consejo: Un inmueble bien mantenido y unos alquileres acordes con el mercado pueden aumentar considerablemente el valor capitalizado de los ingresos. La modernización, la evitación de desocupaciones y la optimización de la gestión pueden aumentar los ingresos netos anuales y, por tanto, también el valor de los ingresos del edificio, lo que en última instancia se traduce en un precio de venta más elevado.
3. el enfoque de capitalización de ingresos en Múnich
Los precios de compra de los inmuebles residenciales en Múnich son elevados en relación con los alquileres alcanzables. En el pasado, esto ha dado lugar a rendimientos extremadamente bajos: Por ejemplo, el tipo de interés medio de los bloques de viviendas en Múnich en 2022 era de sólo un 1,4% en algunos casos. Un tipo de interés tan bajo refleja unos precios de compra enormes en relación con los ingresos por alquiler (factor de rendimiento superior a 30). Para los inversores, esto significó que las propiedades de inversión en Múnich generaron rendimientos corrientes comparativamente bajos durante mucho tiempo.
Sin embargo, el mercado está experimentando actualmente un cambio. Con la subida de los tipos de interés y ligeras correcciones de precios, las cifras clave se han normalizado un poco: En otoño de 2024, el rendimiento inmobiliario medio en Múnich rondará el 2,7 %. Las viviendas plurifamiliares ofrecen de nuevo perspectivas de rendimiento ligeramente mejores debido a unos alquileres más altos y unos precios de compra moderadamente más bajos. En concreto, esto significa que con un tipo de interés inmobiliario más alto, el multiplicador calculado es más bajo, lo que tiende a conducir a valores de renta más bajos (más realistas) - el valor de mercado se aproxima a lo que los inversores están dispuestos a pagar con tipos de interés más altos. No obstante, Múnich sigue siendo un mercado para inversores con rendimientos iniciales relativamente bajos, pero estables.
"Múnich es un mercado especial. A pesar de sus elevados precios, las inversiones de capital aquí ofrecen seguridad a largo plazo", afirma Norbert Verbücheln. "Nuestra experiencia en precios y evolución del mercado en Múnich y sus alrededores ayuda a propietarios e inversores a conocer el valor de mercado realista de su propiedad y a tomar decisiones con conocimiento de causa."
4. valor de los beneficios capitalizados, valor de los activos o valor comparativo: ¿cuándo utilizar qué método?
No todos los inmuebles de Múnich se valoran según el método del valor capitalizado de los beneficios. En Alemania existen tres métodos reconocidos: el método del valor comparativo, el método del valor de los activos y el método del valor de los beneficios capitalizados. Cada método tiene ámbitos de aplicación específicos:
- El métododel valor comparativo compara los precios de venta de inmuebles similares y suele utilizarse para pisos ocupados por sus propietarios o casas unifamiliares no alquiladas, siempre que se disponga de suficientes datos comparativos.
- El método del valor de los activos determina el valor utilizando el valor de los activos (valor del suelo + costes de construcción menos depreciación) y se utiliza principalmente para viviendas ocupadas por sus propietarios o inmuebles singulares en los que los ingresos y los precios comparativos no desempeñan un papel importante.
- Como se ha descrito anteriormente, el método de capitalización de rentas es el preferido para los inmuebles de inversión, es decir, los inmuebles residenciales y comerciales alquilados, porque en ellos el componente de renta es el principal objetivo.
Los tasadores inmobiliarios experimentados, como Mr. Lodge, seleccionan el método adecuado en función del inmueble, o combinan varios métodos para determinar el valor de mercado realista. Especialmente en casos complejos (por ejemplo, propiedades mixtas), puede ser útil una combinación de enfoques comparativos y de rentas para obtener una imagen global coherente. Es importante que el método elegido haga justicia a las características del inmueble y tenga en cuenta los datos actuales del mercado.
Nota: En Múnich, los factores de renta (relación entre el precio de compra y el alquiler anual) fueron extremadamente altos durante años. En 2022, el múltiplo del rendimiento bruto alcanzó su valor máximo, desde entonces ha descendido ligeramente: en los tres primeros trimestres de 2024, el factor de rendimiento medio se situó en torno a 31, comparable al de 2015. Al mismo tiempo, el tipo de interés inmobiliario volvió a subir desde mínimos históricos del 1,4 % hasta alrededor del 2,7 %. Para los propietarios, esto significa que las valoraciones de capitalización de rentas están cambiando actualmente: El aumento de los tipos de interés hace que los valores calculados sean ligeramente inferiores a los de 2022, mientras que el aumento de los alquileres mitiga el efecto. Por lo tanto, la observación continua del mercado es esencial, especialmente en Múnich.
5 Mr. Lodge - Su experto en tasación de inmuebles en Múnich
Valorar una propiedad es complejo, especialmente en Múnich, donde el conocimiento del mercado vale su peso en oro. Como uno de los principales agentes inmobiliarios de Múnich, con más de 30 años de experiencia, Mr. Lodge conoce a la perfección el mercado local. Nuestros agentes inmobiliarios son expertos en tasaciones y ventas de propiedades y tienen amplios conocimientos del mercado regional. Esta ventaja de conocimiento es crucial para valorar las propiedades en línea con el mercado y venderlas con éxito.
"En Mr. Lodge combinamos muchos años de experiencia con un profundo conocimiento del mercado de Múnich y sus alrededores", subraya Norbert Verbücheln. "Como expertos en inversiones de capital e inversiones inmobiliarias, sabemos lo que es importante para los inversores. Seguimos de cerca la evolución de los precios y del mercado y, por tanto, podemos determinar y realizar el valor de mercado óptimo para nuestros clientes."
En Mr. Lodge, recibirá una tasación inmobiliaria profesional según los estándares modernos, de forma gratuita y sin compromiso como consulta inicial. Nuestro servicio incluye no sólo el cálculo según el método del valor de plusvalía, comparativo o del valor patrimonial, sino también una clasificación individual de los resultados en el mercado actual. De este modo, nos aseguramos de que ningún aspecto quede sin considerar: desde la calidad de la ubicación hasta la oferta y la demanda, pasando por las expectativas de los posibles compradores. En última instancia, lo que cuenta para nosotros es lograr un precio de venta acorde con el mercado.
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¿Cómo afecta una vacante al valor de las ganancias capitalizadas?
Una vacante reduce los ingresos por alquiler previstos y, por tanto, reduce directamente los ingresos netos, que constituyen la base del método del valor de los ingresos capitalizados. Cuanto mayor sea la tasa de desocupación, menor será el valor de la renta del edificio y, por tanto, el valor global del inmueble. Para los inversores en particular, el riesgo de desocupación es un factor crítico en la valoración. Por lo tanto, quien desee vender un inmueble debe asegurarse de que la situación del alquiler sea lo mejor posible. Los contratos de alquiler de corta duración también pueden dar lugar a descuentos, ya que crean incertidumbre.</p
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¿Por qué es tan importante el tipo de interés inmobiliario en el método del valor de los beneficios capitalizados?
El tipo de interés inmobiliario es una cifra basada en el mercado que indica el tipo de interés que un comprador espera de una inversión inmobiliaria. Influye directamente en el multiplicador con el que se capitalizan los ingresos netos, es decir, con el que se calcula finalmente el valor del inmueble. Un tipo de interés bajo conduce a un valor capitalizado alto, un tipo de interés alto lo reduce. Precisamente en Múnich, los pequeños cambios en el tipo de interés inmobiliario se hacen notar, ya que el nivel de valoración es muy alto. Para realizar una valoración correcta es necesario contar con sólidos conocimientos del mercado y datos comparativos actualizados.</p
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¿Qué papel desempeña la vida útil restante en el método del valor de los beneficios capitalizados?
La vida útil restante describe el periodo en el que el edificio puede utilizarse de forma económicamente viable. Influye en el factor de capitalización: cuanto mayor sea la vida útil restante, mayor será el multiplicador y, por tanto, también el valor de los beneficios capitalizados. La modernización o el reacondicionamiento energéticamente eficiente pueden prolongar esta vida útil y aumentar el valor. Por el contrario, los daños estructurales o la tecnología obsoleta reducen el valor de los beneficios capitalizados, ya que acortan la vida económica.</p
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¿Puede utilizarse también el método de capitalización de rentas para los inmuebles de uso mixto?
Sí, el enfoque de capitalización de rentas se adapta bien a los inmuebles de uso mixto, por ejemplo, casas con locales comerciales en la planta baja y pisos en la superior. Las rentas se calculan por separado según el tipo de uso, ya que el espacio comercial suele tener unos ingresos por alquiler, unos gastos de gestión y unos intereses de la propiedad diferentes de los del espacio residencial. El valor de los ingresos capitalizados se combina entonces a partir de los valores parciales de ambos tipos de uso. Este tipo de inmuebles son especialmente comunes en Múnich, por lo que una valoración precisa y diferenciada es especialmente importante en este caso.</p
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¿Qué actualidad deben tener los ingresos por alquiler para una valoración?
Para un cálculo realista del valor de la renta, los ingresos por alquiler deben estar actualizados. Los contratos de alquiler anticuados con rentas por debajo de la media pueden rebajar artificialmente el valor. Del mismo modo, un aumento de alquiler previsto sólo puede tenerse en cuenta si es legalmente exigible. El nivel de alquiler en Múnich es alto, por lo que merece la pena comprobar el alquiler antes de una valoración y ajustarlo si es necesario. También deben incluirse correctamente los contratos de alquiler indexados o los contratos escalonados.</p
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¿Cuáles son las ventajas de una evaluación realizada por un experto regional como Mr. Lodge?
Un experto inmobiliario regional como Mr. Lodge conoce al dedillo las particularidades del mercado muniqués, desde las microlocalizaciones hasta las tendencias actuales de los alquileres y los precios de compra. Esto es especialmente importante en el enfoque de capitalización de rentas, ya que la evaluación de los tipos de interés inmobiliarios, los costes de gestión y las expectativas de rentabilidad dependen en gran medida del entorno local. Además, en la valoración intervienen muchos años de experiencia con transacciones reales. Como resultado, los propietarios e inversores no sólo reciben un valor calculado, sino también un análisis de mercado bien fundamentado con recomendaciones de actuación. Esto genera seguridad, por ejemplo a la hora de vender, financiar o tomar decisiones de inversión.</p
