FAQ para vendedores

Para una primera orientación, las herramientas de valoración en línea ofrecen una evaluación rápida basada en valores estadísticos comparativos y factores de localización. Sin embargo, estos algoritmos solo proporcionan un marco aproximado. A menudo hay desviaciones del valor real del 10-30%. En el caso de ubicaciones especiales y propiedades exclusivas, el valor real puede desviarse más de un 50%. Un análisis detallado de la propiedad por parte de un agente inmobiliario experimentado o un experto es esencial para una valoración basada en el mercado, ya que es la única manera de apreciar las características individuales, la naturaleza especial de una propiedad, su estado de conservación, las modernizaciones de alta calidad o los detalles legales en el registro de la propiedad.

Una tasación profesional o un análisis del valor de mercado bien fundamentado también tiene en cuenta la situación competitiva actual en la zona. Esto implica comprobar qué propiedades similares se ofrecen actualmente a qué precios y qué operaciones se han cerrado realmente. La experiencia en el mercado de un agente inmobiliario puede ser una ventaja decisiva para el vendedor. El objetivo es definir un precio de oferta que, por un lado, aproveche plenamente el potencial del inmueble y, por otro, permita una comercialización rápida sin reducciones innecesarias del precio.

El valor de mercado de un inmueble no es una cifra estática, sino el resultado de un complejo análisis de diversos factores que influyen en el valor. Éstos pueden dividirse a grandes rasgos en tres categorías, que se ponderan en todo procedimiento de valoración profesional (valor de los activos, valor de los beneficios capitalizados o procedimiento de valor comparativo).

Los factores decisivos son

• Ubicación: Es el factor más importante. Se distingue entre la macrolocalización (región, ciudad, infraestructuras, fortaleza económica del entorno) y la microlocalización (vecindad inmediata, contaminación acústica, vistas, exposición al cielo).
• Estado y sustancia: incluye el año de construcción, la eficiencia energética (aislamiento, tecnología de calefacción, ventanas), el retraso en el mantenimiento y la calidad de los materiales de construcción utilizados. Las obras de modernización realizadas en los últimos 10 a 15 años aumentan el valor del inmueble.
• Características: En la tasación se incluyen características como cocinas equipadas, revestimientos de suelos de alta calidad, sistemas inteligentes para el hogar, ascensores o el número y diseño de los cuartos de baño.
• La propiedad y el marco legal: Esto incluye el tamaño de la parcela, la proporción de superficie construida (GFZ), las cargas de construcción en el registro de la propiedad, así como posibles requisitos de protección de monumentos o derechos de paso.

El entorno actual del mercado también desempeña un papel decisivo: la relación entre la oferta y la demanda y el nivel actual de los tipos de interés influyen enormemente en el precio que puede alcanzarse finalmente en el mercado.

Si quiere vender su inmueble en Múnich, se enfrenta a una decisión importante: ¿venta privada o inmobiliaria? Ambas vías tienen ventajas e inconvenientes. Los factores decisivos son su tiempo disponible, sus conocimientos y su experiencia en la venta de inmuebles.

La venta privada puede parecer atractiva a primera vista, ya que no hay comisión de agente inmobiliario. Sin embargo, conlleva una cantidad de trabajo considerable: hay que determinar el precio de venta adecuado, recopilar documentos, crear fotos y exposiciones de alta calidad, procesar las consultas y coordinar las visitas. Las negociaciones del precio y las cuestiones legales también son de su entera responsabilidad y es fácil cometer errores costosos.

Un agente inmobiliario con experiencia asume todas estas tareas con profesionalidad. Conocen a la perfección el mercado local, tienen a su disposición compradores potenciales investigados y, por lo general, consiguen precios de venta significativamente más altos gracias a valoraciones bien fundadas y a un marketing específico. Además, llevan a cabo las negociaciones de precios de forma objetiva y sin apegos emocionales. Esto supone una clara ventaja a la hora de maximizar los ingresos de la venta.

Precisamente porque la venta de un inmueble suele ser una de las decisiones financieras más importantes de la vida, muchos propietarios optan por el apoyo de un agente inmobiliario para ahorrar tiempo, evitar riesgos y conseguir el precio óptimo.

Un agente inmobiliario ofrece mucho más que una simple intermediación. Como socio estratégico suyo, le guiará a lo largo de todo el proceso de venta. Gracias a su conocimiento del mercado, puede determinar con precisión el precio de venta realista y, a menudo, consigue ingresos entre un 10 y un 15% superiores a los de los vendedores particulares.

Se encarga de todas las tareas desde el primer paso: creación de exposiciones profesionales, obtención de todos los documentos, comercialización online en portales conocidos y organización de visitas. También comprueba la solvencia de los posibles compradores y garantiza así un proceso de venta conforme a la ley y sin estrés.

Incluso en situaciones especiales, como comunidades de herederos, divorcios o estructuras de propiedad complejas, el agente inmobiliario es un intermediario neutral que convence con experiencia y sensibilidad. De este modo, no sólo se consigue el mejor precio, sino que también se evitan escollos legales y retrasos innecesarios.

Así pues, si desea vender su piso o casa en Múnich y valora la profesionalidad, la seguridad jurídica y el mejor precio de venta posible, un agente inmobiliario con experiencia es la mejor elección.

El tiempo que se tarda en vender depende mucho de la ubicación, el precio y la situación del mercado. En un lugar solicitado, un piso bien tasado o con un precio correcto puede encontrar comprador en pocas semanas. Sin embargo, en barrios menos solicitados, si el precio de venta es demasiado alto, los valores energéticos son bajos, el estado general es desfavorable, las tasas de la vivienda son demasiado altas, etc., el proceso de venta puede durar varios meses o más. Al preparar un inmueble para la venta, es muy importante facilitar todos los documentos de venta.

Una vez preparadas las fotos del inmueble y la exposición, el tiempo medio entre el primer anuncio y la escrituración es de unos tres a seis meses. Esto incluye las visitas, las negociaciones del precio, la comprobación financiera del comprador y la preparación del contrato de compraventa. Además, hay que tener en cuenta que, tras la cita con el notario, suelen pasar de cuatro a seis semanas hasta que se paga el precio de compra. En total, se puede suponer que la venta tardará entre cuatro y ocho meses.

Antes de que podamos comenzar con la venta propiamente dicha, primero necesitamos el contrato de corretaje firmado, incluida la declaración de cancelación y de protección de datos, así como sus datos de identificación. A continuación, necesitamos los siguientes documentos del inmueble: extracto actual del registro de la propiedad, descripción del edificio, plano del solar, certificado de eficiencia energética, planos de planta y documentos del seguro del edificio. En el caso de las comunidades de propietarios, también se requieren las tres últimas actas válidas de las juntas de propietarios, el plan de negocio, la última declaración anual y la declaración de división, incluidas las adendas. En el caso de una propiedad alquilada, también necesitamos el contrato de arrendamiento y los datos de contacto de los inquilinos.

A continuación, nuestro departamento de fotografía tomará fotos y vídeos profesionales in situ. Si es necesario, también podemos recurrir a nuestro departamento de interiorismo para que la vivienda resulte aún más acogedora.
Si tiene alguna pregunta sobre reparaciones, renovaciones y modernizaciones, nuestro servicio técnico estará encantado de ayudarle.

La documentación completa de la propiedad es un requisito previo para un rápido compromiso de financiación por parte del banco del comprador. Los documentos más importantes incluyen un extracto actualizado del registro de la propiedad (con una antigüedad máxima de tres meses), el mapa catastral y el certificado de eficiencia energética exigido por ley, planos de planta, un cálculo actualizado y confirmado de la superficie habitable, seguro del edificio. En el caso de las viviendas, también deben presentarse planos de construcción y pruebas de las obras de modernización realizadas en los últimos años para documentar el estado de forma transparente.

Cuando se vende un condominio, también se requiere la declaración de división, el plan de partición, las tres últimas actas de la junta de propietarios y el plan económico actual. Recopilar estos documentos en una fase temprana evita retrasos en el proceso de venta y genera confianza entre los posibles compradores.

En el caso de una comisión de intermediario, el propietario se compromete a no encargar a otro intermediario la comercialización de su inmueble durante un periodo de tiempo determinado. A cambio, el agente inmobiliario está obligado a impulsar los esfuerzos de venta de forma intensiva y selectiva, por ejemplo mediante medidas de marketing específicas, la creación de una exposición de alta calidad y la organización de visitas.

Esta exclusividad evita que el inmueble se "queme" por las múltiples colocaciones en el mercado, que a menudo pueden provocar una caída del precio.

El mandato de exclusividad cualificada es especialmente relevante: en este caso, las partes también acuerdan que los esfuerzos de venta propios del propietario están restringidos en el sentido de que el propietario debe remitir a todos los interesados directos al agente inmobiliario. Esto garantiza al agente inmobiliario una comisión en caso de éxito y al vendedor un trato profesional de una sola fuente.

Sin un acuerdo de este tipo (en el caso del llamado mandato simple), suele haber menos incentivos para que el agente inmobiliario realice pagos por adelantado, ya que la conclusión de la venta no está garantizada por terceros.

La limpieza y el orden, así como un clima interior agradable, son importantes para una presentación óptima de su propiedad. Nuestros asesores inmobiliarios organizarán citas de visita con posibles compradores de acuerdo con usted o sus inquilinos.

Una vez tomada la decisión de compra, exigimos al posible comprador una prueba de capital propio o una confirmación de financiación de una entidad financiera. Entonces se pueden discutir todos los detalles del borrador del contrato de compraventa y ambas partes firman una confirmación de reserva con la declaración de consentimiento de la responsabilidad del notario por los costes.

A continuación, el notario recibe de nosotros una lista detallada de todo lo que debe incluirse en el contrato de compraventa, incluida la lista de inventario de las propiedades amuebladas. Basándonos en muchos años de buenas relaciones comerciales, sugerimos a compradores y vendedores una notaría adecuada o seleccionamos una notaría solicitada por el comprador o el vendedor y concertamos una cita con el notario.

A continuación, hay tiempo para obtener todos los documentos necesarios antes de la cita con el notario, a la que siempre le acompañarán nuestros asesores inmobiliarios.

Para usted, como vendedor, garantizar el pago del precio de compra y, al mismo tiempo, excluir la responsabilidad es el objetivo más importante del contrato de compraventa. Dado que las propiedades suelen venderse "tal y como se ven", el contrato debe contener una exclusión completa de responsabilidad por defectos materiales.

Esto le protege de ser considerado responsable en una fecha posterior por defectos de los que no tenía conocimiento. La única excepción es la ocultación fraudulenta de defectos materiales que usted conocía.

También es importante asegurarse de que los acuerdos de pago se ajustan a la ley. El notario se asegura de que el precio de compra no tenga que pagarse hasta que se hayan cumplido todos los requisitos (por ejemplo, la inscripción de la notificación de prioridad de transmisión para el comprador) mediante la llamada notificación de vencimiento.

Asegúrese de que la transmisión económica -es decir, el momento a partir del cual el comprador se beneficia de la propiedad, pero también soporta las cargas (impuesto sobre bienes inmuebles, gastos de explotación)- sólo tenga lugar después de que se haya recibido la totalidad del precio de compra.

Cuando se vende una vivienda existente, en el contrato de compraventa se suele acordar una amplia exclusión de responsabilidad por defectos materiales ("se compra tal como se ve"). Esto significa que el vendedor no es responsable de los defectos que se produzcan después de la entrega o que el comprador podría haber advertido durante la inspección. Sin embargo, esta exención de responsabilidad no se aplica a los defectos para los que el vendedor haya dado una garantía explícita o que haya ocultado fraudulentamente al comprador.

La responsabilidad aumenta enormemente en el caso de los denominados defectos ocultados fraudulentamente. Se trata de defectos importantes (por ejemplo, moho oculto, problemas estructurales o falta de permisos de construcción) que el vendedor conocía pero que deliberadamente no comunicó al comprador. En tal caso, el comprador puede reducir el precio de compra, exigir una indemnización o, en casos extremos, incluso forzar la anulación del contrato de compra, ya que una exclusión de responsabilidad por dolo es jurídicamente inválida.

Los gastos de protocolización del contrato de compraventa, es decir, del notario, suelen correr a cargo de los compradores. También corren con los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad de la notificación de prioridad de la transmisión y de la transmisión, así como de las autorizaciones oficiales.

El vendedor corre con los gastos de cancelación en el registro de la propiedad, en caso necesario.

La actual normativa sobre comisiones en Alemania establece que la comisión para compradores y vendedores debe ser la misma para pisos y casas unifamiliares si el agente inmobiliario actúa para ambas partes y los compradores son consumidores.

Para otros tipos de inmuebles (bloques de pisos, solares, locales comerciales) o si el agente inmobiliario trabaja exclusivamente para el vendedor (la llamada "comisión interna pura"), o si los compradores no son consumidores, la estructura exacta de la comisión aún no está prescrita por la ley y, por tanto, puede acordarse libremente en el mercado.

A la hora de vender un inmueble de forma privada, hay que tener en cuenta sobre todo el impuesto de especulación si se superan los plazos legales de tenencia.

En principio, la plusvalía está sujeta al impuesto sobre la renta si el periodo entre la compra y la venta es inferior a diez años. Se aplica una excepción en caso de ocupación por el propietario: si ha vivido usted mismo en el inmueble en el año de la venta y en los dos años naturales anteriores, la obligación tributaria no se aplica en el plazo de diez años.

Es aconsejable consultar a un asesor fiscal para evitar cometer un error al vender. El "límite de tres inmuebles" también puede ser relevante si vende más de tres inmuebles en un plazo de cinco años. La Agencia Tributaria podría calificarlo de comercio de bienes inmuebles con consecuencias fiscales.

Por regla general, el impuesto sobre transmisiones patrimoniales corre a cargo del comprador, de modo que usted, como vendedor, no incurrirá en ningún otro impuesto sobre transmisiones, además del posible impuesto sobre la renta sobre el beneficio. Por lo tanto, es aconsejable comprobar su situación fiscal personal en una fase temprana para calcular los ingresos netos con precisión.

La entrega de la vivienda siempre se realiza conforme a las normas de higiene vigentes y deben entregarse todas las llaves y documentos de la vivienda. Todas las lecturas de los contadores de electricidad, agua, gas, etc. deben constar en un protocolo conjunto. A petición de las partes implicadas, se puede acordar una lectura provisional del contador, que el comprador normalmente tiene que pagar y el vendedor tiene que aceptar, o la empresa de gestión de la propiedad puede liquidar pro rata temporis. El protocolo debe ser firmado por ambas partes y, a continuación, debe informarse a los proveedores de energía.

Le prepararemos un protocolo de traspaso con antelación para garantizar que todo vaya sobre ruedas. También podemos realizar el traspaso junto con usted.

Con Mr. Lodge, recibirá una estructura de comisiones transparente y le mantendremos informado de cada paso que demos.

La actual normativa sobre comisiones en Alemania estipula que los compradores y vendedores de pisos y casas unifamiliares deben pagar la misma cantidad de comisión si el agente inmobiliario actúa para ambas partes y los compradores son consumidores. En estos casos, la comisión de Mr. Lodge suele ser del 2,5% más el 19% de IVA (= 2,975% IVA incluido).
Para otros tipos de inmuebles (bloques de pisos, solares, locales comerciales), o si el agente inmobiliario actúa exclusivamente para el vendedor (la llamada "comisión interna pura", es decir, sin contrato de intermediación con los compradores), o si los compradores no son consumidores, la comisión sigue sin estar prescrita por la ley y, por tanto, puede acordarse libremente en el mercado.

Nuestros experimentados asesores de mobiliario y diseñadores de interiores se encargarán de la perfecta presentación de su propiedad para la venta, previa solicitud y acuerdo. Podemos añadir temporalmente muebles y accesorios a propiedades sin amueblar u optimizar el mobiliario existente recolocándolo. Diseñamos los colores de las paredes y los acentos de iluminación y decoramos para una presentación fotográfica perfecta.

Cuando una propiedad se hace mayor, las medidas de renovación y modernización ayudan a aumentar su valor. Mr. Lodge lleva a cabo muchos de los trabajos con sus propios trabajadores y técnicos cualificados. Además, nuestro equipo encarga, organiza y coordina empresas especializadas seleccionadas y de confianza. Aquí encontrará un breve resumen de los costes.

Las fotos y vídeos de alta calidad son esenciales para la presentación óptima y la comercialización exitosa de su propiedad. Por ello, las fotos y los vídeos de los inmuebles en venta son realizados por los especialistas de Mr. Lodge utilizando los equipos profesionales de fotografía y vídeo más modernos. Por esta razón, no se pueden utilizar fotos y vídeos de los vendedores.

Las grabaciones forman parte del paquete de servicios de Mr. Lodge y son gratuitas para nuestros clientes vendedores. Encontrará más información aquí.

Si su vivienda aún está ocupada, deberá retirar los objetos personales y presentarla de la forma más neutra posible. Tenga en cuenta también que su vivienda debe parecer atractiva. Si se trata de una vivienda vacía, le recomendamos que la visualice mediante un Home Staging. Nuestro equipo de interiorismo estará encantado de ayudarle. Aquí encontrará más información.