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Jacqueline Sauren
Jefe de ventas inmobiliarias
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Descubra en esta página cómo están cambiando los precios inmobiliarios en Múnich, qué barrios son actualmente los más solicitados en Múnich, cómo determina Mr. Lodge los valores inmobiliarios en la situación actual del mercado, qué alquileres y precios de compra se pueden alcanzar y por qué podemos apoyarle competentemente en este empeño.
- Precios: ¿Cuánto vale su inmueble en Múnich?
- Evolución de los precios inmobiliarios en Múnich
- Precios por metro cuadrado en Múnich
- ¿Qué barrios de Múnich son actualmente los más lucrativos?
- El proceso de venta de inmuebles con Mr. Lodge
- ¿Por qué es buena idea cooperar con Mr. Lodge a la hora de vender un inmueble?
- Previsión 2025
Múnich ha experimentado un fuerte crecimiento en los últimos años. Como tercera metrópoli de Alemania, la ciudad de 1,6 millones de habitantes está actualmente muy solicitada como lugar para trabajar y vivir.
Además, el mercado inmobiliario de Múnich se encuentra en mejor forma en el verano de 2024. Un mayor interés, más ventas y unos precios entre estables y ligeramente al alza marcan el final del punto más bajo del mercado de compra de inmuebles residenciales.
La caída de los precios de alrededor del 10-20% en los últimos dos años y la bajada de los tipos de interés están creando nuevas oportunidades para los posibles compradores. El mercado inmobiliario de Múnich está demostrando su fortaleza como una de las mejores direcciones para realizar inversiones sólidas y de futuro en inmuebles residenciales.
Valoración: ¿Cuánto vale su vivienda en Múnich?
Quien vende un inmueble en Múnich necesita un profesional del mercado con experiencia para determinar el precio justo de mercado. Dado que los precios por metro cuadrado no han hecho más que subir durante un largo periodo de tiempo, se requiere un cuidado especial cuando los precios bajan.
Los experimentados agentes inmobiliarios de Mr Lodge desarrollan en primer lugar una estrategia de venta razonable e individualizada. A la hora de determinar el precio adecuado del inmueble, también tienen en cuenta lo que los compradores de Múnich pueden permitirse en la actualidad y en qué grupo destinatario tiene más posibilidades de venta el inmueble ofertado.
Evolución de los precios inmobilarios de Múnich
Los precios de la vivienda en Múnich llevan años alcanzando niveles récord. Si nos fijamos en los precios de compra de los condominios, se han disparado desde 2012.
Por aquel entonces, un metro cuadrado de vivienda podía cambiarse por 3.428 euros. A principios de 2022, el precio medio era de 9.187 euros. Esto supone casi triplicar el precio de venta.
Este aumento de precios sin intermediarios alcanzó un máximo temporal a finales de 2022. Desde entonces, los precios por metro cuadrado en Múnich han bajado.
En el segundo trimestre de 2024 se produjo un cambio de tendencia: Diversas fuentes, entre ellas Immoscout24, Immobilienzeitung y Sprengnetter, informan de un aumento de entre el 0,1% y el 0,4%. El DIV escribe sobre la situación del mercado: «El aumento del número de consultas indica una recuperación gradual del mercado.»
Evolución de los precios de venta de las viviendas en régimen de propiedad horizontal en Múnich desde 2012 hasta el segundo trimestre de 2024 (en euros por metro cuadrado)
Fuente: Statista
Precios por metro cuadrado en Múnich: Evolución actual
Los precios por metro cuadrado en Múnich son utilizados a menudo por compradores y propietarios como valor de referencia para la tasación de inmuebles. Sin embargo, los valores individuales de los distritos de Múnich no pueden utilizarse para determinar con certeza cuánto cuesta realmente un inmueble. Para ello se requiere la experiencia de un experto en el mercado de larga trayectoria como Mr. Lodge, ya que los pisos y las casas son sumamente individuales y hay que tener en cuenta una serie de factores determinantes del valor.
No obstante, en Múnich se pueden identificar tendencias que influyen en el precio por metro cuadrado. Por ejemplo, a pesar de una fase de reducciones de precios en los últimos años, Múnich sigue siendo una de las ubicaciones inmobiliarias más caras de Alemania.
Precios del metro cuadrado para compradores en Múnich 2024
Para los compradores potenciales, el precio medio por metro cuadrado de los inmuebles existentes en Múnich en 2024 rondará entre los 7.600 y los 8.000 euros por metro cuadrado. En distritos tan solicitados como Altstadt-Lehel, Maxvorstadt y Schwabing, los precios se mantendrán estables por encima de los 10.000 euros por metro cuadrado, mientras que en distritos periféricos como Trudering, Aubing y Pasing se podrán alcanzar precios por metro cuadrado de entre 6.500 y 7.500 euros.
Para los compradores, la bajada de precios de los últimos años, provocada por el aumento de los tipos de interés y la menor demanda, ofrece oportunidades. No obstante, el mercado sigue siendo muy competitivo, sobre todo para las propiedades bien situadas. Quienes consigan una financiación sólida encontrarán interesantes opciones de entrada en el mercado inmobiliario de Múnich en 2024.
Precios por metro cuadrado para propietarios en Múnich 2024
Los propietarios de Múnich podrán seguir beneficiándose de los elevados precios por metro cuadrado en 2024. Los precios medios en ubicaciones céntricas se mantienen estables por encima de los 10.000 euros por metro cuadrado, lo que sigue haciendo muy atractivo el valor de venta en ubicaciones privilegiadas. En distritos como Moosach o Laim, los precios se mantienen en un nivel alto de entre 6.500 y 7.500 euros por metro cuadrado, dependiendo de la calidad y la ubicación del inmueble, y también pueden ser significativamente superiores en algunos casos.
Para los propietarios, 2024 es un buen momento para considerar oportunidades de venta, ya que los precios se han estabilizado tras el descenso. Es aconsejable realizar un análisis exhaustivo del mercado para aprovechar las mejores oportunidades de venta y encontrar el momento adecuado.
Mr. Lodge obtuvo una media de 10.005 euros por metro cuadrado en las ventas de condominios en el periodo comprendido entre mayo de 2023 y abril de 2024, bastante por encima de los valores medios.
¿Qué barrios de Múnich son los más lucrativos?
Cualquiera que desee vender una casa o un piso en Múnich se beneficiará de la evolución de los precios inmobiliarios en Múnich. Los barrios más populares se encuentran principalmente alrededor del centro de la ciudad y del casco antiguo de Múnich. Hay opciones de vida nocturna de todo tipo y ofertas culinarias para todos los gustos.
La ciudad de Múnich está viva y siempre en sintonía con los tiempos, lo que se nota especialmente en los barrios cercanos al centro histórico. No obstante, también hay otros distritos lucrativos en Múnich y sus alrededores. Aunque lugares como Germering, Unterhaching y Unterföhring no suelen ser tan populares entre los estudiantes, a las familias o a los ya mayores les gusta vivir en estas zonas algo más tranquilas.
Naturalmente, la demanda también se refleja en el precio por metro cuadrado: cuanto más popular es el barrio, mayor es el precio de compra. Dado que los precios de la vivienda en Múnich han alcanzado niveles récord desde 1950 y que la ciudad es una de las más caras de Alemania en este aspecto, las propiedades de todos los barrios están muy solicitadas.
Teniendo en cuenta los precios de alquiler de los pisos en 2023, estos 5 distritos se sitúan a la cabeza: Altstadt-Lehel, Maxvorstadt, Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt, Schwabing y Schwabing-Oeste, Au-Haidhausen. En todos estos distritos cabe esperar alquileres netos en frío de 22 a 25 euros por metro cuadrado.
Precios de alquiler de pisos en Múnich en 2023, desglosados por distritos (en euros por metro cuadrado)
La subida de los tipos de interés ha hecho más difícil para muchas personas interesadas en la propiedad inmobiliaria permitirse comprar una casa o un condominio. La solidez financiera está disminuyendo y con ella el número de consultas, aunque la demanda sigue siendo fuerte.
Por eso es necesaria la diligencia de un experto en el mercado con larga experiencia, como el Mr. Lodge, para determinar un precio de venta justo de mercado.
El mercado inmobiliario residencial está en vías de recuperación. La oferta de viviendas en venta será menor en la ciudad y el distrito de Múnich en 2023 en comparación con el año anterior. Gracias a las mejores condiciones de los préstamos inmobiliarios y a los atractivos precios de compra, esperamos que el interés de compra siga aumentando hasta finales de año. Los pisos y casas amueblados siguen siendo escasos y caros y continúan siendo muy atractivos como oportunidad de inversión.
La situación actual es, por tanto, un buen momento para todos los propietarios que quieran vender su vivienda, ya sea en propiedad o en alquiler, ya que es posible obtener buenos rendimientos.
El proceso de venta con Mr. Lodge
Con Mr Lodge como socio, nada se interpondrá en el éxito de la venta de su propiedad. Llevamos más de 30 años trabajando como agentes inmobiliarios en Múnich y alrededores y conocemos el mercado.
Cuando se trata de vender su propiedad, actuamos de forma rutinaria y procedemos de la siguiente manera.
El primer paso es que inspeccionemos la propiedad. La mejor forma de analizar las ventajas y los puntos débiles de una propiedad es in situ. El siguiente paso es la valoración de la propiedad. Determinamos el precio de venta alcanzable y analizamos qué medidas podrían adoptarse para aumentar los ingresos. Como propietario, puede llevar a cabo modernizaciones para aumentar aún más el valor de su propiedad. Para una puesta en escena perfecta, también le ofrecemos un servicio de home staging. Nuestro equipo de interiorismo amueblará su propiedad con calma y cariño para que los interesados puedan experimentar directamente el potencial de su futura vivienda. Los estudios han demostrado que de esta forma se consiguen ingresos de venta significativamente mayores.
El siguiente paso es ver y comprobar que los documentos proporcionados estén completos. Le asesoramos como propietario sobre qué documentos son necesarios para el éxito de la venta y los organizamos en su nombre, si así lo desea. Organizamos nuestro encargo de forma transparente y nuestra remuneración se basa en una comisión por rendimiento.
Para crear una exposición de su propiedad, nuestro equipo interno de fotógrafos tomará fotos y vídeos de su piso o casa y resumirá los detalles clave de la propiedad. Lo publicamos en nuestra página web y en los portales de Internet más conocidos.
En el siguiente paso, pensamos en el grupo destinatario de su venta: ¿Es más bien la pareja joven con hijos, el estudiante cuyos padres pueden permitirse el piso para su hijo o son más bien personas mayores las que están interesadas en comprar el inmueble?
En función del grupo destinatario, nuestro equipo elaborará una estrategia de marketing adecuada. No todos los canales son adecuados para todos los posibles compradores. Mientras que los jóvenes siempre están en movimiento y utilizan plataformas como TikTok o Instagram a diario, la situación es muy diferente para las personas mayores. Los posibles compradores inmobiliarios de cierta edad recurren a portales inmobiliarios o a anuncios en medios impresos consolidados para encontrar la casa o el piso de sus sueños. Existen innumerables posibilidades y es importante aprovechar al máximo el potencial.
Con el fin de encontrar compradores potenciales ideales para su propiedad, redactamos proactivamente mailings para el contacto directo con el cliente. Los medios impresos y los avisos en nuestros escaparates de Múnich y Rottach-Egern se utilizan como medidas de comunicación adicionales para generar atención.
Nos dirigimos específicamente a los compradores potenciales y buscamos proactivamente otros interesados. Para usted, como vendedor, esto significa que se le informará continuamente sobre el estado de la comercialización. El progreso de las negociaciones y los siguientes pasos en el proceso de venta también se discuten con usted como propietario y posteriormente se ponen en práctica.
A continuación, organizamos citas de visita con las partes seriamente interesadas con usted personalmente o en su nombre. Naturalmente, los inquilinos y usted como propietario participarán en este proceso de manera informativa. Siempre trabajamos codo con codo.
También somos un punto de contacto competente cuando se trata de negociaciones y condiciones de venta. También apoyamos a los compradores potenciales en la obtención de una hipoteca.
Por último, un notario redacta el contrato de compraventa conforme a nuestras especificaciones. Hablamos de ello con usted como propietario por adelantado y le acompañamos a la cita con el notario al final, donde se sella la venta de la propiedad con las firmas de todas las partes implicadas.
¿Por qué es una buena idea trabajar con nosotros a la hora de vender una propiedad?
Como agencia inmobiliaria local, somos expertos en el mercado inmobiliario de Múnich. Disponemos de una amplia red y analizamos diariamente la evolución del mercado. Conocemos los tipos de inmuebles y los barrios más solicitados y podemos asesorarle profesionalmente a la hora de negociar precios con posibles compradores.
Con años de experiencia y un equipo altamente profesional y multilingüe, tenemos una gran experiencia, incluso con compradores internacionales.
Conocemos el mercado y podemos conseguir el precio de venta óptimo para usted. Nos encargamos de todas las tareas por usted para garantizar el éxito de la venta de su propiedad.
Previsión de precios inmobiliarios para 2025
Se espera que los precios de la vivienda en Múnich se mantengan en su nivel actual en 2025. Tras los importantes descensos de los últimos años, es poco probable que se produzca una nueva caída de los precios. Por el contrario, los observadores del mercado prevén que los precios en las zonas más solicitadas podrían aumentar ligeramente, mientras que se mantendrían estables o descenderían ligeramente en las zonas periféricas.
Un nivel moderado de los tipos de interés, en torno al 3%, para los préstamos inmobiliarios no provocará un brusco aumento de los precios, pero puede estabilizar la demanda, ya que la financiación sigue siendo asequible. En los distritos más solicitados, como Schwabing, Altstadt-Lehel y Maxvorstadt, esto podría dar lugar a ligeros aumentos de precios de hasta el 2%, mientras que es probable que los precios en distritos menos céntricos, como Aubing o Moosach, se mantengan en gran medida estables.
Factores que influirán en la evolución de los precios en 2025
Varios factores determinarán la evolución de los precios inmobiliarios en Múnich en 2025:
- Tipos de interés moderados: Con unos tipos de interés en torno al 3%, los préstamos inmobiliarios siguen siendo asequibles, lo que apoya la demanda. Sin embargo, no se esperan fuertes recortes de los tipos de interés, lo que limita el potencial de aumento de los precios.
- Escasez de oferta: Las nuevas construcciones seguirán siendo escasas en Múnich, lo que limitará la oferta. En 2025 no se producirá una expansión significativa de la superficie habitable, sobre todo en las ubicaciones céntricas, lo que probablemente estabilizará los precios.
- Gran demanda: Múnich sigue teniendo una gran demanda como lugar de negocios e innovación. Los propietarios e inversores a largo plazo, en particular, podrían volver al mercado en 2025, lo que estabilizará o aumentará ligeramente los precios en las ubicaciones prime.
Qué pueden esperar compradores y propietarios en 2025
Los compradores seguirán teniendo la oportunidad de adquirir propiedades en condiciones más favorables en 2025 que en los años anteriores a 2022. Cabe esperar precios moderados, sobre todo en las ubicaciones menos céntricas o en los distritos periféricos, lo que permitirá una entrada atractiva en el mercado. Sin embargo, en las ubicaciones privilegiadas, los compradores potenciales deberían esperar ligeros aumentos de precios.
Los propietarios en Múnich pueden esperar que los precios se mantengan estables en 2025. Existe la oportunidad de conseguir precios de venta atractivos en ubicaciones codiciadas, mientras que es probable que los precios en los distritos periféricos se estanquen en el nivel actual. Para los propietarios de estas zonas, podría tener sentido plantearse vender y realizar los precios.
