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Jacqueline Sauren
Jefe de ventas inmobiliarias
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Descubra en esta página cómo están cambiando los precios inmobiliarios en Múnich, qué barrios son actualmente los más solicitados en Múnich, cómo determina Mr. Lodge los valores inmobiliarios en la situación actual del mercado, qué alquileres y precios de compra se pueden alcanzar y por qué podemos apoyarle competentemente en este empeño.
- Precios: ¿Cuánto vale su inmueble en Múnich?
- Evolución de los precios inmobiliarios en Múnich
- Precios por metro cuadrado en Múnich
- ¿Qué barrios de Múnich son actualmente los más lucrativos?
- El proceso de venta de inmuebles con Mr. Lodge
- ¿Por qué es buena idea cooperar con Mr. Lodge a la hora de vender un inmueble?
- Previsión 2025
Múnich ha experimentado un fuerte crecimiento en los últimos años. Como tercera metrópoli de Alemania, la ciudad de 1,6 millones de habitantes está muy solicitada como lugar para trabajar y vivir.
En la primavera de 2025, el mercado inmobiliario de Múnich se encuentra en una situación notablemente mejor que la del año anterior. Un mayor interés, más ventas y unos precios entre estables y ligeramente al alza marcan el final del punto más bajo del mercado de compra de inmuebles residenciales.
La caída de los precios en torno al 10-20% en los dos últimos años y unos tipos de interés ligeramente más bajos crean nuevas oportunidades para los posibles compradores. El mercado inmobiliario de Múnich está demostrando su fortaleza como una de las mejores direcciones para realizar inversiones sólidas y de futuro en inmuebles residenciales.
Valoración: ¿Cuánto vale su vivienda en Múnich?
Quien vende un inmueble en Múnich necesita un profesional del mercado con experiencia para determinar el precio justo de mercado. Después de que los precios por metro cuadrado no hayan hecho más que subir durante un largo periodo de tiempo, el ajuste de precios requiere ahora especial cuidado tras una fase de precios a la baja.
Los experimentados agentes inmobiliarios de Mr. Lodge desarrollan en primer lugar una estrategia de venta razonable e individualizada. A la hora de determinar el precio adecuado del inmueble, también tienen en cuenta lo que los compradores de Múnich pueden permitirse en la actualidad y en qué grupo destinatario tiene más posibilidades de venta el inmueble ofertado.
Evolución de los precios inmobilarios de Múnich
Los precios de la vivienda en Múnich llevan años alcanzando niveles récord. Si nos fijamos en los precios de compra de los condominios, se han disparado desde 2012.
Por aquel entonces, un metro cuadrado de vivienda podía cambiarse por 3.428 euros. A principios de 2022, el precio medio era de 9.187 euros. Esto supone casi triplicar el precio de venta.
Este aumento de precios sin intermediarios alcanzó un máximo temporal a finales de 2022. Desde entonces, los precios por metro cuadrado en Múnich han descendido inicialmente.
En el segundo trimestre de 2024 se produjo un cambio de tendencia: Diversas fuentes, entre ellas Immoscout24, Immobilienzeitung y Sprengnetter, informan de un aumento de entre el 0,1% y el 0,4%. El DIV escribe sobre la situación del mercado: «El aumento del número de consultas indica una recuperación gradual del mercado.» Los datos oficiales para finales de 2024 muestran ahora un ligero aumento de nuevo en comparación con el año anterior, lo que confirma la estabilización del mercado.
Evolución de los precios de venta de las viviendas en régimen de propiedad horizontal en Múnich desde 2012 hasta el primer trimestre de 2025 (en euros por metro cuadrado)
Fuente: Statista
Entwicklung der Angebotspreise (2012–Q1 2025)
Abb. 1: Durchschnittliche Angebotspreise für Eigentumswohnungen in München (Euro pro m²). Seit 2012 sind die Preise stark gestiegen – von rund 4.000 €/m² im Jahr 2012 auf etwa 9.500 €/m² zum Höchststand 2022
Die Grafik verdeutlicht den langfristigen Aufwärtstrend und jüngste Veränderungen. Zwischen 2012 und 2019 legten die durchschnittlichen Angebotspreise Münchner Wohnungen jährlich zweistellig zu. Im 1.Quartal 2013 lag der Quadratmeterpreis bereits bei ca. 5.027 € (+15 % zum Vorjahr). Bis 2015 verdoppelten sich die Preise gegenüber 2010 (+85 % auf ~5.750 €/m²). In den folgenden Jahren setzte sich der Anstieg fort und erreichte Anfang 2022 einen vorläufigen Höhepunkt um ~9.500 €/m². Seitdem kam es infolge gestiegener Zinsen zu einer Preiskorrektur: Bis Ende 2023 sanken die Angebotspreise auf etwa 7.550–7.700 €/m². Aktuell ist jedoch wieder eine Stabilisierung erkennbar – im 1. Quartal 2025 liegt der Durchschnittspreis bei ca. 8.200–8.300 € pro m². Somit stehen die Preise trotz des Rückgangs weiterhin deutlich über dem Niveau von 2012.
Precios por metro cuadrado en Múnich: Evolución actual
Los precios por metro cuadrado en Múnich son utilizados a menudo por compradores y propietarios como valor de referencia para la tasación de inmuebles. Sin embargo, los valores medios de los distritos de Múnich no pueden utilizarse para determinar con certeza cuánto cuesta realmente un inmueble concreto. Para ello se requiere la experiencia de un veterano experto en el mercado como el Sr. Lodge, ya que los pisos y las casas son muy individuales y hay que tener en cuenta una serie de factores determinantes del valor.
No obstante, en Múnich se pueden identificar tendencias que influyen en el precio por metro cuadrado. A pesar de una fase de reducciones de precios en los últimos años, Múnich sigue siendo uno de los emplazamientos inmobiliarios más caros de Alemania. Los datos actuales del mercado muestran precios medios de compra de unos 9.000 euros/m² en el caso de los condominios y de unos 8.400 euros/m² en el de las casas, muy por encima de la media nacional.
Precios del metro cuadrado para compradores en Múnich 2025
Para los compradores potenciales, el precio medio por metro cuadrado de las viviendas existentes en Múnich en 2025 se situará entre 7.500 y 8.200 euros por m². En los barrios más solicitados, como Altstadt-Lehel, Maxvorstadt y Schwabing, los precios se mantendrán estables por encima de los 10.000 euros por m², mientras que en los barrios periféricos, como Trudering, Aubing y Pasing, podrán alcanzarse precios por metro cuadrado de entre 7.000 y 8.000 euros. Esto significa que los precios de venta actuales están más o menos al mismo nivel que el año pasado, con ligeras fluctuaciones al alza en las ubicaciones privilegiadas.
Para los compradores, el descenso de precios de los últimos años -provocado por unos tipos de interés más altos y una menor demanda- ofrece sin duda oportunidades. Cualquiera que compre en 2025 encontrará ofertas ligeramente más favorables que hace dos años, ya que los precios están en torno a un 10-20% por debajo de su anterior máximo, dependiendo del segmento y la ubicación. No obstante, el mercado seguirá siendo muy competitivo, especialmente para las propiedades bien situadas. No obstante, quienes puedan asegurarse una financiación sólida encontrarán interesantes opciones de entrada en el mercado inmobiliario de Múnich en 2025.
Precios por metro cuadrado para propietarios en Múnich 2025
Los propietarios de Múnich podrán seguir beneficiándose de los elevados precios por metro cuadrado en 2025. Los precios medios en ubicaciones céntricas se mantienen estables por encima de los 10.000 euros por metro cuadrado, lo que hace que los valores de venta en ubicaciones privilegiadas sean muy atractivos. En distritos como Moosach o Laim, los precios se mantendrán en un nivel alto de entre ~7.000 y 8.000 euros por metro cuadrado, dependiendo de la calidad y la microlocalización de la propiedad - y a veces pueden ser significativamente más altos si se trata de un piso reformado de alta calidad, por ejemplo.
Para los propietarios, 2025 es un buen momento para considerar la venta, ya que los precios se han estabilizado de nuevo tras la caída. Es aconsejable realizar un análisis exhaustivo del mercado para aprovechar las mejores oportunidades de venta y encontrar el momento adecuado. Mr Lodge consiguió un precio medio de 10.005 euros por m² para las ventas de condominios en el periodo comprendido entre mayo de 2023 y abril de 2024, muy por encima de los valores medios del mercado en Múnich.
¿Qué barrios de Múnich son los más lucrativos?
Cualquiera que desee vender una casa o un piso en Múnich se beneficiará de la evolución de los precios inmobiliarios en Múnich. Los barrios más populares se encuentran principalmente alrededor del centro de la ciudad y del casco antiguo de Múnich. Hay opciones de vida nocturna de todo tipo y ofertas culinarias para todos los gustos.
La ciudad de Múnich está viva y siempre en sintonía con los tiempos - esto se nota especialmente en los barrios cercanos al centro histórico. No obstante, también hay otros distritos lucrativos en Múnich y sus alrededores. Aunque lugares como Germering, Unterhaching y Unterföhring no estén en lo alto de la escala de popularidad entre los estudiantes, a las familias o a los estudiantes mayores les gusta vivir en estas zonas algo más tranquilas de los alrededores.
Naturalmente, la demanda también se refleja en el precio por metro cuadrado: cuanto más popular es el barrio, mayor es el precio de compra. Dado que los precios de la vivienda en Múnich han alcanzado niveles récord desde 1950 y que, en este sentido, Múnich es una de las ciudades más caras de Alemania, los inmuebles de todos los distritos están muy solicitados.
Si se observan los precios de alquiler de los pisos a principios de 2025, estos cinco distritos en particular se sitúan a la cabeza: Altstadt-Lehel, Maxvorstadt, Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt, Schwabing (incluido Schwabing-Oeste) y Au-Haidhausen. En todos estos distritos, cabe esperar alquileres netos en frío de entre 23 y 26 euros por metro cuadrado para pisos en Múnich en 2024, desglosados por distrito (en euros por metro cuadrado)
Abb. 2: Durchschnittliche Wohnungsmieten (Netto-Kalt) nach Münchner Stadtbezirken – Q1 2025 (Euro pro m²). Die teuersten Stadtteile liegen über 23 €/m², während in peripheren Bezirken ~18 €/m² üblich sind.
Auch die Mietpreise variieren deutlich je nach Lage. Im Stadtmittel beträgt die Angebotsmiete für Wohnungen aktuell rund 19,6 € pro m². Spitzenreiter ist der zentrale Bezirk Altstadt-Lehel mit etwa 24,1 €/m², gefolgt von Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt (~23,6 €/m²) und Au-Haidhausen (~23,0 €/m²). Ebenfalls über dem Durchschnitt liegen z.B. Maxvorstadt und Schwabing-West (je ~23 bzw. 22,9 €/m²). Im Gegensatz dazu sind die Randbezirke deutlich günstiger: In Aubing-Lochhausen-Langwied zahlt man mit ca. 17,6 €/m² die niedrigsten Mieten im Stadtgebiet. Kaum höher liegen Allach-Untermenzing (~18,5 €/m²) und Feldmoching-Hasenbergl (~18,5 €/m²) Die meisten übrigen Stadtteile bewegen sich im Bereich von rund 19 bis 21 €/m², je nach Wohnlage. Insgesamt unterstreicht die Mietpreis-Spanne – von unter 18 € bis über 24 € pro Quadratmeter – die starke Lageabhängigkeit der Wohnkosten in München.
Quellen: Marktberichte und Preisdaten von Statista, Immowelt/ImmoScout24 und IVD. Alle Werte beziehen sich auf Angebotsdaten (Inseratsdurchschnitt).
El aumento de los costes de financiación hace que muchos posibles compradores de inmuebles sigan teniendo dificultades para permitirse comprar su propia casa o condominio. La solidez financiera de los compradores potenciales se ve mermada y con ella el número de consultas de compra, aunque la demanda básica sigue siendo fuerte. En consecuencia, la diligencia de un experto en el mercado con muchos años de experiencia, como Mr. Lodge, es importante para determinar un precio de venta acorde con el mercado.
El mercado inmobiliario residencial está en vías de recuperación. La oferta de viviendas en venta sigue siendo escasa en la ciudad y el distrito de Múnich en comparación con 2023. Gracias a unas condiciones ligeramente mejores para los préstamos inmobiliarios y a unos precios de compra más atractivos, esperamos que el interés de compra siga aumentando en el mercado muniqués en 2025. Los pisos y casas amueblados seguirán siendo escasos y caros y siguen siendo muy atractivos como oportunidad de inversión. La situación actual es, por tanto, un buen momento para todos los propietarios que quieran vender su vivienda -ya sea en propiedad o alquilada-, ya que aún es posible obtener beneficios sólidos.
El proceso de venta con Mr. Lodge
Con Mr Lodge como socio, nada se interpondrá en el éxito de la venta de su propiedad. Llevamos más de 30 años trabajando como agentes inmobiliarios en Múnich y alrededores y conocemos el mercado.
Cuando se trata de vender su propiedad, actuamos de forma rutinaria y procedemos de la siguiente manera.
El primer paso es que inspeccionemos la propiedad. La mejor forma de analizar las ventajas y los puntos débiles de una propiedad es in situ. El siguiente paso es la valoración de la propiedad. Determinamos el precio de venta alcanzable y analizamos qué medidas podrían adoptarse para aumentar los ingresos. Como propietario, puede llevar a cabo modernizaciones para aumentar aún más el valor de su propiedad. Para una puesta en escena perfecta, también le ofrecemos un servicio de home staging. Nuestro equipo de interiorismo amueblará su propiedad con calma y cariño para que los interesados puedan experimentar directamente el potencial de su futura vivienda. Los estudios han demostrado que de esta forma se consiguen ingresos de venta significativamente mayores.
El siguiente paso es ver y comprobar que los documentos proporcionados estén completos. Le asesoramos como propietario sobre qué documentos son necesarios para el éxito de la venta y los organizamos en su nombre, si así lo desea. Organizamos nuestro encargo de forma transparente y nuestra remuneración se basa en una comisión por rendimiento.
Para crear una exposición de su propiedad, nuestro equipo interno de fotógrafos tomará fotos y vídeos de su piso o casa y resumirá los detalles clave de la propiedad. Lo publicamos en nuestra página web y en los portales de Internet más conocidos.
En el siguiente paso, pensamos en el grupo destinatario de su venta: ¿Es más bien la pareja joven con hijos, el estudiante cuyos padres pueden permitirse el piso para su hijo o son más bien personas mayores las que están interesadas en comprar el inmueble?
En función del grupo destinatario, nuestro equipo elaborará una estrategia de marketing adecuada. No todos los canales son adecuados para todos los posibles compradores. Mientras que los jóvenes siempre están en movimiento y utilizan plataformas como TikTok o Instagram a diario, la situación es muy diferente para las personas mayores. Los posibles compradores inmobiliarios de cierta edad recurren a portales inmobiliarios o a anuncios en medios impresos consolidados para encontrar la casa o el piso de sus sueños. Existen innumerables posibilidades y es importante aprovechar al máximo el potencial.
Con el fin de encontrar compradores potenciales ideales para su propiedad, redactamos proactivamente mailings para el contacto directo con el cliente. Los medios impresos y los avisos en nuestros escaparates de Múnich y Rottach-Egern se utilizan como medidas de comunicación adicionales para generar atención.
Nos dirigimos específicamente a los compradores potenciales y buscamos proactivamente otros interesados. Para usted, como vendedor, esto significa que se le informará continuamente sobre el estado de la comercialización. El progreso de las negociaciones y los siguientes pasos en el proceso de venta también se discuten con usted como propietario y posteriormente se ponen en práctica.
A continuación, organizamos citas de visita con las partes seriamente interesadas con usted personalmente o en su nombre. Naturalmente, los inquilinos y usted como propietario participarán en este proceso de manera informativa. Siempre trabajamos codo con codo.
También somos un punto de contacto competente cuando se trata de negociaciones y condiciones de venta. También apoyamos a los compradores potenciales en la obtención de una hipoteca.
Por último, un notario redacta el contrato de compraventa conforme a nuestras especificaciones. Hablamos de ello con usted como propietario por adelantado y le acompañamos a la cita con el notario al final, donde se sella la venta de la propiedad con las firmas de todas las partes implicadas.
¿Por qué es una buena idea trabajar con nosotros a la hora de vender una propiedad?
Como agencia inmobiliaria local, somos expertos en el mercado inmobiliario de Múnich. Disponemos de una amplia red y analizamos diariamente la evolución del mercado. Conocemos los tipos de inmuebles y los barrios más solicitados y podemos asesorarle profesionalmente a la hora de negociar precios con posibles compradores.
Con años de experiencia y un equipo altamente profesional y multilingüe, tenemos una gran experiencia, incluso con compradores internacionales.
Conocemos el mercado y podemos conseguir el precio de venta óptimo para usted. Nos encargamos de todas las tareas por usted para garantizar el éxito de la venta de su propiedad.
Previsión de precios inmobiliarios para 2025
Se espera que los precios de la vivienda en Múnich se mantengan en su nivel actual en 2025. Tras los importantes descensos de los últimos años, es poco probable que se produzca una nueva caída de los precios. Por el contrario, los observadores del mercado prevén que los precios en las zonas más solicitadas podrían aumentar ligeramente, mientras que se mantendrían estables o descenderían ligeramente en las zonas periféricas.
Un nivel moderado de los tipos de interés, en torno al 3%, para los préstamos inmobiliarios no provocará un brusco aumento de los precios, pero puede estabilizar la demanda, ya que la financiación sigue siendo asequible. En los distritos más solicitados, como Schwabing, Altstadt-Lehel y Maxvorstadt, esto podría dar lugar a ligeros aumentos de precios de hasta el 2%, mientras que es probable que los precios en distritos menos céntricos, como Aubing o Moosach, se mantengan en gran medida estables.
Factores que influirán en la evolución de los precios en 2025
Varios factores determinarán la evolución de los precios inmobiliarios en Múnich en 2025:
- Tipos de interés moderados: Con unos tipos de interés en torno al 3%, los préstamos inmobiliarios siguen siendo asequibles, lo que apoya la demanda. Sin embargo, no se esperan fuertes recortes de los tipos de interés, lo que limita el potencial de aumento de los precios.
- Escasez de oferta: Las nuevas construcciones seguirán siendo escasas en Múnich, lo que limitará la oferta. En 2025 no se producirá una expansión significativa de la superficie habitable, sobre todo en las ubicaciones céntricas, lo que probablemente estabilizará los precios.
- Gran demanda: Múnich sigue teniendo una gran demanda como lugar de negocios e innovación. Los propietarios e inversores a largo plazo, en particular, podrían volver al mercado en 2025, lo que estabilizará o aumentará ligeramente los precios en las ubicaciones prime.
Qué pueden esperar compradores y propietarios en 2025
Los compradores seguirán teniendo la oportunidad de adquirir propiedades en condiciones más favorables en 2025 que en los años anteriores a 2022. Cabe esperar precios moderados, sobre todo en las ubicaciones menos céntricas o en los distritos periféricos, lo que permitirá una entrada atractiva en el mercado. Sin embargo, en las ubicaciones privilegiadas, los compradores potenciales deberían esperar ligeros aumentos de precios.
Los propietarios en Múnich pueden esperar que los precios se mantengan estables en 2025. Existe la oportunidad de conseguir precios de venta atractivos en ubicaciones codiciadas, mientras que es probable que los precios en los distritos periféricos se estanquen en el nivel actual. Para los propietarios de estas zonas, podría tener sentido plantearse vender y realizar los precios.
