No dude en ponerse en contacto con nosotros si tiene alguna pregunta sobre la compra de propiedades.
Tel.: 089 340 823-540 | verkauf@mrlodge.de
Jacqueline Sauren
Jefe de ventas inmobiliarias
Tasación inmobiliaria Múnich - Su guía para la tasación inmobiliaria
Venta, herencia, divorcio, declaración de bienes o financiación. Especialmente en un entorno de precios elevados como el de Múnich, una valoración imprecisa puede acarrear rápidamente pérdidas económicas o largos procesos de venta. El método del valor patrimonial es uno de los métodos de valoración más importantes, sobre todo en el caso de casas de diseño individual, chalets o inmuebles especiales para los que no existen valores comparativos directos. Mr. Lodge, agente inmobiliario en Múnich desde hace más de 30 años, es uno de los agentes más experimentados del mercado inmobiliario muniqués. Con un profundo conocimiento del mercado, un asesoramiento sólido y una metodología de valoración precisa, apoyamos a los propietarios desde la valoración inicial hasta la venta con éxito. En este artículo explicamos qué caracteriza al método del valor patrimonial, cuándo se utiliza y por qué es fundamental contar con apoyo profesional.
Índice de contenidos:
- ¿Qué es el método del valor de los activos?
- Funcionamiento del método del valor de los activos
- ¿Cuándo se utiliza el método del valor patrimonial?
- Ventajas e inconvenientes del método del valor patrimonial
- Particularidades del método del valor patrimonial en Múnich
- Conclusión: Valoración profesional con Mr. Lodge
- PREGUNTAS FRECUENTES
1 ¿Qué es el método del valor de los activos?
El método del valor de los activos es un procedimiento para determinar el valor de una propiedad en el que se determina el valor de los activos de una propiedad. "A diferencia de los métodos comparativos o del valor de los ingresos, que se basan en los precios de mercado de propiedades comparables o en los ingresos por alquiler, el método del valor de los activos se centra en los componentes reales de la propiedad: el valor del terreno (valor del suelo) y el valor del edificio basado en los costes de producción", explica el Director Gerente de Mr. Lodge, Norbert Verbücheln. Este procedimiento está regulado en Alemania por el Reglamento de Tasación Inmobiliaria (ImmoWertV) y garantiza que las tasaciones se realicen según normas uniformes.
Algunos propietarios se preguntan si en este proceso también se tiene en cuenta la ubicación del inmueble. Sí, así es. La ubicación entra directamente en el cálculo del valor catastral a través del valor catastral estándar. Además, el factor de ajuste al mercado (también conocido como factor de valor de los activos) se utiliza para ajustar el valor calculado a los precios de venta que realmente se pueden realizar en la región respectiva. De este modo, tanto la calidad de la ubicación como las condiciones actuales del mercado contribuyen al resultado del método del valor de los activos.
2 Funcionamiento del método del valor de los activos
En el método del valor de los activos, el valor de una propiedad se calcula desde cero en varios pasos. Los profesionales -agentes inmobiliarios experimentados como Mr. Lodge - suelen llevar a cabo los siguientes pasos:
- Determinar el valor del terreno: En primer lugar, se calcula el valor del suelo de la propiedad. Para ello, se multiplica la superficie de la parcela por el valor estándar oficial del suelo por metro cuadrado en esa localidad. El valor estándar del suelo lo determina el comité local de expertos a partir de datos reales de ventas y se publica anualmente.
- Calcular los costes de producción del edificio El siguiente paso consiste en estimar los costes de producción normales del edificio, es decir, los costes que tendría una construcción nueva comparable del inmueble en el momento de la tasación. En el cálculo se incluyen la calidad de la construcción, el equipamiento y el tamaño. Los tasadores suelen utilizar tablas normalizadas (por ejemplo, NHK 2010) y las ajustan al nivel actual de precios de la construcción.
- Valor del activo del edificio y depreciación por antigüedad: El valor preliminar del activo del edificio se calcula a partir de los costes de producción. Las reducciones de valor se deducen de este valor, por ejemplo, a través de la depreciación por antigüedad (edad y desgaste del edificio). Por lo tanto, una casa antigua se descuenta en comparación con un edificio nuevo del mismo tipo.
- Valor provisional de los activos: sumando el valor ajustado de los activos del edificio al valor del terreno, se obtiene el valor provisional de los activos del inmueble (también conocido como valor neto de los activos). Refleja el coste de reposición actual del edificio más el valor del terreno.
- Ajuste demercado: Por último, el valor provisional de los activos se multiplica por un factor de ajuste de mercado para obtener el valor final de los activos (valor de mercado). Este factor se deriva de los datos del precio de compra y ajusta los costes calculados a la realidad del mercado. Por ejemplo, si los precios de venta reales en Múnich son considerablemente superiores a los valores de activo calculados, el factor será superior a 1 (y viceversa).
Nota: Los agentes inmobiliarios experimentados suelen combinar varios métodos de valoración para encontrar el precio de venta óptimo. Aunque el método principal sea el del valor del activo, los profesionales examinan paralelamente las ventas comparables y los rendimientos de los alquileres para validar el resultado. De este modo, se aseguran de que el valor determinado también es realizable en el mercado.
3 ¿Cuándo se utiliza el método del valor de los activos?
Las viviendas unifamiliares únicas, ocupadas por sus propietarios, sin propiedades comparables se valoran a menudo utilizando el método del valor de los activos, ya que pueden faltar datos comparativos de mercado. El método del valor de los activos se utiliza principalmente en los casos en los que no existen casos de ventas comparables o éstos son escasos. Los casos típicos son
- Casas unifamiliares y chalets ocupados por sus propietarios: Particularmente propiedades individuales donde no existe una propiedad estándar para comparar.
- Edificios especiales: por ejemplo, inmuebles protegidos, iglesias o escuelas, es decir, edificios sin ánimo de lucro o con un diseño único.
- Emplazamientos rurales o periféricos : En regiones (o antiguamente también ciertos suburbios de Múnich) con pocas ventas de inmuebles comparables, es más probable que se utilice el valor tangible, ya que el método del valor comparativo resulta difícil por falta de datos.
- Inmueblesespeciales: Por ejemplo, edificios de estaciones de ferrocarril, inmuebles comerciales especiales o casas inusuales diseñadas por arquitectos, en los que los precios de mercado varían mucho.
"Especialmente en el caso de inmuebles singulares en Múnich para los que no hay propiedades comparativas directas, utilizamos el método del valor de los activos para determinar un valor de mercado realista", dice Norbert Verbücheln.
Para los propietarios, esto significa que si su propiedad es muy singular o apenas hay ventas recientes de propiedades similares en el vecindario, el método del valor de los activos suele ser el método elegido. En otros casos -por ejemplo, los típicos pisos ocupados por sus propietarios en Múnich- se utiliza con más frecuencia el método del valor comparativo, ya que hay suficientes precios comparables disponibles.
4. ventajas e inconvenientes del método del valor de los activos
Como todos los métodos, el del valor de los activos tiene sus puntos fuertes y sus puntos débiles. He aquí un breve resumen:
Ventajas:
- Objetivable: Se basa en parámetros comprensibles (costes de construcción, valor del inmueble) y no tanto en expectativas de mercado difíciles de entender.
- Independiente del alquiler: Ideal para inmuebles que no se alquilan o que no generan ingresos (ya que el enfoque de capitalización de ingresos no sería aplicable en este caso).
- La singularidad se puede cartografiar: Proporciona una base de valoración para las propiedades que son tan únicas que faltan precios comparativos - aquí es donde el método del valor de los activos proporciona una opción de valoración en primer lugar.
Desventajas:
- La proximidad al mercado varía: Sin ajustes, el valor de los activos calculado puede desviarse del precio real de mercado. En ciudades muy solicitadas, como Múnich, los precios de mercado suelen ser superiores al valor puro del activo.
- Complejidad: Considerado el más exigente de los métodos normalizados. Deben tenerse en cuenta correctamente muchos parámetros (índice de costes de construcción, factores de depreciación, factores de mercado); los errores repercuten directamente en el resultado.
- Datos necesarios: Requiere documentación detallada (planos del edificio, descripción del equipamiento, etc.) e información actualizada sobre el mercado y los costes. Difícil de realizar para los no profesionales sin apoyo profesional.
Consejo: Una estimación incorrecta del precio puede tener consecuencias importantes. ¿Demasiado alto? Entonces ahuyentará a los compradores potenciales y la venta se retrasará porque los compradores informados buscarán alternativas más favorables. ¿Demasiado bajo? Entonces puede estar regalando dinero. Una valoración cuidadosa por adelantado evita ambas situaciones y garantiza una venta rápida al mejor precio posible.
5. particularidades del método del valor de los activos en múnich
Múnich es uno de los mercados inmobiliarios más caros de Alemania. Esto influye en la interpretación de los resultados del método del valor inmobiliario. En Múnich, el valor estándar del suelo es muy elevado: en algunas de las mejores zonas de la ciudad, alcanzará los 10.000 euros por metro cuadrado o más en 2024. Esto significa que el valor del suelo por sí solo representa una proporción muy grande del valor total de una propiedad.
Además, la demanda en Múnich es muy alta desde hace años. Los compradores suelen estar dispuestos a pagar precios muy superiores a los costes de construcción y del suelo. En la práctica, esto significa que los factores de ajuste del mercado en Múnich son a menudo >1 para elevar el valor calculado del activo a los precios reales del mercado. En determinados periodos, estos factores incluso han aumentado considerablemente debido al auge de los precios y al desarrollo del mercado, lo que ha dado lugar a valores inmobiliarios más elevados (por ejemplo, en los últimos diez años hasta 2022). Aunque el mercado se encuentra actualmente en fase de cambio, Múnich sigue siendo un lugar privilegiado.
"En una ciudad como Múnich, con valores del suelo muy elevados y una demanda dinámica, el proceso de valoración inmobiliaria debe adaptarse con sumo cuidado a las condiciones del mercado", subraya Norbert Verbücheln. "Nuestro conocimiento del mercado regional es aquí una ventaja decisiva: conocemos los precios de compra y las tendencias actuales y podemos ajustar en consecuencia el valor calculado."
Otro aspecto: los comités de expertos de Múnich publican regularmente informes y datos (valores catastrales estándar, factores de valor inmobiliario, etc.) que se utilizan para las valoraciones en Múnich. Estas fuentes de datos locales deben utilizarse sin falta para obtener resultados precisos. Los valores estándar de otras regiones no suelen ser adecuados para Múnich. Aquí es donde vale la pena contar con el apoyo de expertos locales que tengan acceso a los datos de mercado relevantes y puedan interpretarlos correctamente.
6. conclusión: valoración profesional con Mr. Lodge
Una tasación inmobiliaria bien fundamentada es la base del éxito de toda venta. Especialmente en Múnich, donde la oferta y la demanda influyen mucho en los precios, los propietarios deben confiar en los conocimientos de los expertos. Mr. Lodge lleva más de 30 años trabajando como agente inmobiliario en Múnich y cuenta con muchos años de experiencia en el mercado inmobiliario muniqués. Gracias a nuestros amplios conocimientos del mercado regional y a nuestra experiencia en la evolución de los precios y del mercado en Múnich y sus alrededores, podemos ofrecerle una valoración realista y fiable.
Estaremos encantados de asesorarle personalmente sobre el método del valor de los activos y métodos de valoración alternativos con el fin de determinar el mejor precio posible para su propiedad. Si lo solicita, Mr. Lodge le proporcionará una valoración inicial gratuita de su propiedad. A continuación, trabajaremos con usted para desarrollar la estrategia de venta óptima, desde la valoración hasta la presentación y las negociaciones del contrato.
-
¿Por qué el valor calculado de los activos puede desviarse del precio real de mercado?
El valor del activo se basa en los coeficientes de coste y el valor del suelo, no directamente en los precios de oferta actuales. En una ciudad como Múnich, donde la demanda suele superar a la oferta, los precios reales de mercado suelen ser superiores al valor de activo calculado. Por esta razón, se utiliza el llamado factor de ajuste al mercado para ajustar el valor de los activos a la realidad del mercado inmobiliario de Múnich. Sin esta corrección, el resultado sería a menudo demasiado bajo. Nuestra experiencia regional garantiza que el ajuste sea preciso.</p
-
¿Puedo realizar yo mismo el procedimiento de valoración de activos o utilizar una calculadora en línea?
En teoría, el valor del activo puede calcularse de forma aproximada, pero en la práctica el método del valor del activo es muy complejo. Se necesita un conocimiento preciso de los costes de construcción, los valores estándar del suelo y la situación actual del mercado. Sin los conocimientos y datos adecuados, es fácil que se produzcan errores. Por lo tanto, desde Mr. Lodge le aconsejamos que consulte siempre a un perito certificado o a un agente inmobiliario con experiencia para determinar el valor de los activos, a fin de evitar valoraciones incorrectas.
-
¿De dónde proceden los datos para la valoración según el método del valor de los activos?
La base del método del valor de los activos son las fuentes oficiales, como los mapas de valores catastrales estándar de los comités de expertos, los costes de producción estándar (por ejemplo, NHK 2010), los índices de precios de la construcción y los factores de ajuste al mercado de los resúmenes de precios de compra locales. Además, se necesitan datos individuales sobre los inmuebles, como el año de construcción, el estado de conservación, la superficie habitable y el equipamiento. Cuanto más precisa sea esta información, más exacta será la tasación. Mr. Lodge se basa en un amplio conjunto de datos actuales del mercado y los combina con muchos años de experiencia.
<p -
¿Cuánto cuesta una valoración según el método del valor de los activos?
El coste de una tasación utilizando el método del valor de los activos depende de la complejidad y el alcance del análisis. Una tasación sencilla es más barata que una tasación del valor de mercado jurídicamente vinculante. No obstante, muchos agentes inmobiliarios, incluido Mr. Lodge, ofrecen una tasación inicial gratuita para determinar aproximadamente el valor de mercado de una propiedad. Para valoraciones más detalladas, por ejemplo en caso de herencia o divorcio, es aconsejable una valoración basada en honorarios. Le asesoraremos con transparencia sobre el alcance necesario y los costes previstos.</p
-
¿El método del valor de los activos también es adecuado para los inmuebles alquilados?
El método de capitalización de rentas suele ser el preferido para los inmuebles alquilados, ya que tiene en cuenta los ingresos corrientes. Sin embargo, el método del valor de los activos puede ser un complemento útil, especialmente si los ingresos por alquiler no son habituales en el mercado o el inmueble depende en gran medida de su uso. En el caso de usos combinados (por ejemplo, residencial y oficinas), también pueden combinarse ambos métodos para obtener una imagen equilibrada. Mr. Lodge selecciona individualmente el método o la combinación que mejor refleje el valor de mercado realista.</p
-
¿Cuánto dura una valoración según el método del valor de los activos?
La duración depende del tamaño de la propiedad y de los datos disponibles. Una tasación bien fundamentada puede prepararse en pocos días si la documentación está completa. Se hace más difícil si faltan documentos o la propiedad difiere mucho. En Múnich, los valores catastrales estándar y los factores de ajuste del mercado también deben comprobarse periódicamente para mantenerse actualizados. Mr. Lodge garantiza una tasación rápida pero bien fundamentada gracias a un proceso claramente estructurado.
-
¿Qué ocurre después de la evaluación? ¿Qué recomienda Mr. Lodge?
Después de la valoración, discutiremos con usted la estrategia de marketing óptima. Esto incluye fijar un precio de venta realista, dirigirse a grupos de compradores adecuados y una presentación de alta calidad de su propiedad. Le guiaremos a lo largo de todo el proceso de venta, desde la tasación y las visitas hasta el cierre ante notario. Nuestro objetivo es una venta sin problemas al mejor precio posible, adaptada al mercado de Múnich. Puede confiar en nuestras décadas de experiencia.
-
¿Cuál es la diferencia entre el método del valor de los activos y el método del valor comparativo o del beneficio capitalizado?
El método del valor de los activos determina el valor de una propiedad en función de los costes de producción y el valor del suelo, es decir, según el valor real de los activos. Suele utilizarse para inmuebles residenciales ocupados por sus propietarios si no se dispone de datos comparativos adecuados. El método del valor comparativo se basa en los precios de compra recientes de propiedades similares, mientras que el método del valor de los beneficios capitalizados se basa en los ingresos por alquiler previstos. Cada método tiene sus ventajas y la elección depende del tipo de propiedad y de la situación del mercado. En Mr. Lodge podemos asesorarle sobre cuál es el método más adecuado.
-
¿Para qué inmuebles es especialmente adecuado el método del valor de los activos?
El método del valor patrimonial es especialmente adecuado para viviendas unifamiliares aisladas, chalets, edificios especiales o inmuebles catalogados, es decir, inmuebles difíciles de comparar con otros. El método también se utiliza con frecuencia para mobiliario muy individualizado o métodos de construcción inusuales. En Múnich, por ejemplo, se aplica a casas adosadas espaciosas o edificios antiguos exclusivos en ubicaciones privilegiadas. En cambio, para las viviendas unifamiliares estandarizadas suele ser más adecuado el método del valor comparativo. Nuestros expertos de Mr. Lodge elegirán el método de valoración adecuado para usted.</p
