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Ver ahoraEl Gobierno alemán ha aprobado un proyecto de ley para endurecer la legislación sobre arrendamientos ("Ley de arrendamientos II" de 29 de abril de 2026). Entre otras cosas, incluye una regulación de los alquileres amueblados que no afecta a los contratos de alquiler existentes.
Resumen de los hechos más importantes
La siguiente normativa se aplicará a los propietarios que alquilen viviendas amuebladas si el Parlamento aprueba el proyecto de ley sin cambios:
- un límite legal para el recargo de amueblamiento
- declaración obligatoria del recargo por amueblamiento en el contrato de arrendamiento
- un plazo máximo fijo para el alquiler de uso temporal
1. regulación legal del recargo de suministro
Por primera vez, el recargo por amueblamiento se especificará en la ley.
En el futuro se aplicará lo siguiente
- El recargo de amueblamiento no podrá superar el 1% del valor actual del mobiliario.
- Es determinante el valor actual de mercado en el momento de celebrar el contrato de arrendamiento. El valor actual puede determinarse mediante estimación
- Alternativamente, es posible un cálculo a tanto alzado: para los pisos totalmente amueblados, la ley considera adecuado un recargo de hasta el 10% del alquiler neto en frío
Importancia para los propietarios
Ya no será posible determinar libremente los recargos por amueblamiento. Si se fija más del 10 % del alquiler neto en frío, será indispensable una derivación comprensible del importe del recargo.
La presunción estándar de que el 10 % del alquiler local comparativo es adecuado puede ser refutada por el arrendatario. Por lo tanto, todo recargo de amueblamiento debe ser razonable.
2. publicación obligatoria del importe del recargo de suministro
Un cambio significativo se refiere a las obligaciones de información:
- Los arrendadores deben revelar el recargo de amueblamiento sin que se les solicite antes de la celebración del contrato, es decir, al menos en el contrato de arrendamiento.
- El alquiler neto en frío también debe figurar en el contrato de arrendamiento, ya que es el valor de referencia para el recargo de amueblamiento. Aunque la redacción del proyecto de ley no contiene ninguna regulación sobre la divulgación del alquiler neto de frío, suponemos que los tribunales interpretarán la nueva regulación en este sentido
- Si el arrendador no comunica a tiempo el importe del recargo de amueblamiento,
- se considerará legalmente que el piso no está amueblado
- esto tiene un impacto directo en el importe de alquiler permitido, ya que entonces no se permite un recargo por amueblamiento
3. limitación del "alquiler para uso temporal"
La duración máxima permitida de un "arrendamiento de uso temporal" aún no ha sido regulada por ley.
El proyecto de ley del Gobierno federal lo especifica ahora:
- En el futuro, se aplicará un límite máximo fijo de 6 meses.
- Será posible una prórroga de hasta 2 meses si el inquilino tiene una necesidad más prolongada tras el inicio del alquiler.
- El "uso temporal" como excepción a la congelación del alquiler seguirá dependiendo de si el inquilino tiene una necesidad temporal especial de vivienda.
Para los propietarios, esto significa
- Menos flexibilidad para los modelos de alquiler temporal a largo plazo
- La congelación del alquiler se aplica a los alquileres de más de 6 meses, a menos que se aplique una de las excepciones previstas por la ley.
4. relación con la congelación de los alquileres
Según el proyecto de ley, el alquiler básico amueblado es el alquiler básico, al que hay que añadir el posible recargo del 10% con arreglo al artículo 556d (1) BGB (alquiler admisible al inicio del arrendamiento).
Importante: El límite máximo de alquiler no se aplica a todos los pisos alquilados.
Siguen exentos
- Edificios nuevos (primer uso y alquiler después del 1 de octubre de 2014)
- Arrendamientos para uso temporal (máx. 6 meses, prorrogables hasta 2 meses)
- Primer alquiler tras una modernización importante
5. otros cambios importantes previstos
Además de la regulación de los alquileres amueblados, el proyecto de ley contiene otras normas importantes para los propietarios:
- Limitación de los alquileres indexados en caso de inflación elevada: Si la vivienda en alquiler está situada en municipios (o partes de municipios) que han sido designados por el gobierno estatal respectivo como zona con un mercado de la vivienda restringido, sólo podrá tenerse en cuenta la mitad de cualquier variación del índice superior al 3%.
- Ampliación de la protección contra el despido para los inquilinos en caso de retraso en los pagos: Ampliación del llamado periodo de gracia a un despido ordinario en caso de pago total de los atrasos por parte del inquilino; no obstante, el inquilino sólo podrá reclamarlo una vez.
- Aumento del límite de las tasas de modernización simplificadas a 20.000 euros
- Renta básica
- 1.200 €
- Recargo por amueblamiento (10 % del alquiler básico)
- 120 €
- Alquiler básico local estándar con mobiliario incluido
- 1.320 €
- Exceso máximo permitido del 10 % sobre el alquiler comparativo local estándar, incluido el mobiliario.
- 132 €
- Alquiler básico máximo admisible con mobiliario incluido
- 1.452 €
Otras fuentes de información:
Encontrará el proyecto de ley del Gobierno federal (decisión del Consejo de Ministros de 29 de abril de 2026) en
https://www.bmjv.de/SharedDocs/Downloads
/DE/Gesetzgebung/RegE/RegE_Miete_II.pdf?__blob=publicationFile&v=2
Haufe-Verlag ofrece una visión general del proyecto legislativo en su página de noticias inmobiliarias:
www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/mietrechtsreform-2026_84342_684280.html