Mercado inmobiliario residencial de Múnich
El mercado inmobiliario residencial de Múnich será dinámico en 2025. Un aumento significativo de la oferta se encontrará con una mayor disposición a comprar, mientras que los mayores requisitos de financiación influirán en las decisiones de compra. En este entorno, la ubicación, las características y unas expectativas de precio realistas son cada vez más importantes.
Los puntos más importantes de un vistazo:
- Mercado de compra: Aumento significativo de la oferta unido a una elevada demanda; precios en gran medida estables, ligeramente a la baja en segmentos concretos. Más del 65% de los compradores eran propietarios o compraban para familiares.
- Mercado del alquiler (amueblado): Demanda inconsistente en el 4º trimestre, aumento de la oferta de pisos de 1 y 2 dormitorios; el mobiliario de alta calidad sigue ganando importancia.
- Licencias de obras: Se reducen casi a la mitad en la ciudad de Múnich (-48%), con un fuerte crecimiento en los alrededores, sobre todo en Rosenheim, Ebersberg y Miesbach.
- Tipos de interés y financiación: Los tipos de interés hipotecarios siguen siendo un factor clave; los tipos de interés aumentaron ligeramente a finales de año.
- Condiciones generales: La solidez del mercado laboral, el aumento de la población y el gran impulso de la creación de empresas apoyan la demanda, mientras que la regulación y la escasa actividad de nueva construcción limitan la oferta.
Mercado de alquiler de pisos amueblados
La demanda de pisos y casas amueblados evolucionó de forma diferente en el cuarto trimestre. La moderación de la demanda en noviembre contrastó con el aumento de la demanda en diciembre. La tendencia en enero fue similar a la del año anterior.
Como en trimestres anteriores, los pisos y los pisos de 2 habitaciones fueron con diferencia las categorías más solicitadas.
La gama de precios más solicitada para pisos de 1 dormitorio es de 1.100 a 1.500 euros y para pisos de 2 dormitorios, de 1.700 a 2.300 euros (cada uno incluye todos los servicios, electricidad e internet). Las casas se alquilaron sobre todo por entre 3.500 y 5.000 euros (más gastos de suministros). Las propiedades más lujosas y las villas alcanzaron alquileres de hasta 15.000 euros. La tendencia es hacia propiedades cada vez mejor equipadas.
En el conjunto de 2025, Mr. Lodge ayudó a más de 11.000 posibles inquilinos (-3,5%) e intermedió con éxito en más de 2.100 pisos y casas amueblados. Hubo un 13% menos de pisos nuevos en oferta, lo que refleja el endurecimiento del mercado inmobiliario.
Para 2026, prevemos una demanda ligeramente superior a la del año anterior.
Mercado de compra de pisos y casas
Todo el año y el 4º trimestre se caracterizaron por una oferta amplia y considerablemente mayor en el mercado de Múnich. Por otro lado, los acontecimientos se caracterizaron por una elevada disposición a comprar durante todo el año. La ubicación adecuada, el mobiliario y un precio de compra atractivo fueron factores clave en la disposición a comprar. Para Mr. Lodge, la facturación en el área de ventas aumentó un 42%. El cuarto trimestre también fue muy dinámico. Más del 65% de los compradores eran propietarios o compraban para familiares.
El informe de otoño del comité de expertos de Múnich informa de un estancamiento o ligero descenso de los precios de las viviendas unifamiliares, pareadas y adosadas en los trimestres 1º a 3º (el 4º aún no está disponible). En el mercado de viviendas unifamiliares, adosadas y pareadas, así como de pequeños complejos de condominios, se registraron un 11% más de transacciones. Los precios de las parcelas individuales para la construcción de viviendas cayeron un 16% en comparación con los valores estándar del suelo a 1 de enero de 2024.
| TIPO DE INMUEBLE (en zonas residenciales medias y buenas) | PRECIO APROXIMADO |
| Casa adosada | €1.105.000 |
| Adosados en esquina | 1.025.000 |
| Chalet adosado medio 880.000 |
Immoscout informa de un aumento de los precios por primera vez desde 2020 en las 8 principales ciudades a finales de año, con un crecimiento moderado del 0,8% para Múnich. La demanda volvería a desplazarse a las ciudades.
Endurecimiento de la congelación de alquileres y más regulaciones:
El endurecimiento previsto por el Gobierno alemán de la ley de arrendamientos y una mayor regulación de la congelación de los alquileres no apoyará la inversión en pisos de alquiler y la compra de inmuebles para la jubilación.
Poner en venta inmuebles
Disminuye la oferta de inmuebles en venta
En comparación con el trimestre anterior y el año anterior, ha disminuido el aumento de la oferta y la oferta de pisos, casas y terrenos en venta en Múnich y en casi todos los distritos. En los distritos de Dachau, Ebersberg y Miesbach, la oferta de pisos es inferior a la del año anterior.
| APARTAMENTOS | 13.01.2025 | 12.01.2026 | Cambio en %. |
| München | 3094 | 3648 | 17,9% |
| Landkreis München | 542 | 656 | 21,0% |
| LK Fürstenfeldbruck | 305 | 360 | 15,0% |
| Distrito de Dachau | 178 | 163 | -8,4 |
| LK Ebersberg | 261 | 213 | -18,4 |
| LK Starnberg,3 | |||
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen,3 | |||
| LK Miesbach,6 |
| HÄUSER | 13.01.2025 | 12.01.2026 | Cambio en %. |
| München | 776 | 921 | 18,7% |
| Landkreis München | 538 | 619 | 15,1% |
| LK Fürstenfeldbruck | 376 | 518 | 23,7% |
| Distrito de Dachau | 318 | 348 | 9,4 |
| LK Ebersberg | 242 | 330 | 36,4 |
| LK Starnberg,9 | |||
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen,9 | |||
| LK Miesbach,7 |
| GRUNDSTÜCKE | 13.01.2025 | 12.01.2026 | Cambio en %. |
| Múnich | 270 | 279 | 3,3 |
| Distrito de Múnich | 206 | 222 | 7,8 |
| LK Fürstenfeldbruck | 149 | 130 | -12,7% |
| Distrito de Dachau | 93 | 117 | 25,8 |
| LK Ebersberg | 75 | 71 | -5,3 |
| LK Starnberg,8 | |||
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen,8 | |||
| LK Miesbach,0 |
PERMISOS DE CONSTRUCCIÓN
En la ciudad de Múnich, las licencias de construcción de pisos se han reducido casi a la mitad. A 30 de noviembre, sólo se habían aprobado 4.537 pisos, lo que corresponde a un descenso interanual del 48%. En algunos distritos se observa una tendencia muy positiva. Ebersberg +69%, Miesbach y Rosenheim con +84% cada uno. Destaca especialmente el distrito de Rosenheim, con 1.115 pisos visados.
| CONSTRUCTION APPROVAL APARTMENTS | 01.01.-31.12.2024 | 01.01.-31.12.2025 | Cambio en %. | ||||||
| München | 9357 | 4820 | -48% | ||||||
| Distrito de Múnich | 1496 | 1649 | 10 | ||||||
| Distrito de Bad Tölz | 254 | 252 | -1%. | ||||||
| distrito de Dachau | 418 | 473 | 13 | ||||||
| LK Ebersberg | 231 | 390 | 69 | ||||||
| LK Freising. | |||||||||
| LK Erding | 798 | 523 | -34 | ||||||
| LK Fürstenfeldbruck | 307 | 508 | 65% | ||||||
| LK Miesbach 170 313 84 | |||||||||
| LK Starnberg | 406 | 330 | -19 | ||||||
| LK Rosenheim | 697 | 1115 | 84% LK Starnberg | 406 | 330 | -19% LK Miesbach | 170 | 313 | 84 |
| 14613 | 11019 | -25% |
DESARROLLO DEMOGRÁFICO
La población aumentó en 9.542 personas (1.613.399 residentes principales frente a 1.603.857 a principios de año) en el transcurso del año hasta finales de noviembre. El número de hogares aumentó en 5.340 (868.674 frente a 863.334). Para el año 2025, la ciudad de Múnich registró un superávit de nacimientos de +2.860 y un saldo de entradas de +4.825. En conjunto, sin embargo, las entradas disminuyeron significativamente y las salidas aumentaron.
MERCADO LABORAL CIUDAD DE MÚNICH
Mercado laboral más sólido que en otras regiones:
En diciembre de 2025, la Agencia Federal de Empleo informó de un desempleo casi sin cambios (tasa del 5%) en el distrito de la agencia de Múnich. En comparación con el año anterior, sin embargo, ha aumentado significativamente en un 9,4%. Los puestos de trabajo registrados son un 10,8% inferiores a los del año anterior. El número de asalariados sujetos a cotizaciones a la Seguridad Social ha aumentado hasta 1.242.026 (+0,5%). La agencia comenta: Aunque el ligero aumento del desempleo en diciembre se sitúa dentro de la franja estacional habitual, el número de parados sigue siendo superior al de muchos años, al tiempo que hay menos vacantes disponibles. El número de vacantes en Stepstone (09.01.2026) está al mismo nivel que el año pasado.
INFLACIÓN
Se espera que la tasa de inflación en Alemania sea del +1,8% en diciembre de 2025. Se mide como la variación del índice de precios al consumo (IPC) en comparación con el mismo mes del año anterior. Según la Oficina Federal de Estadística (Destatis), los precios al consumo se mantendrán sin cambios con respecto a noviembre de 2025 (0,0%) sobre la base de los resultados disponibles hasta la fecha. Se espera que la tasa de inflación media anual para 2025 sea del +2,2%. La tasa de inflación excluidos los alimentos y la energía, a menudo denominada inflación subyacente, se espera que sea del +2,4% en diciembre de 2025.
EVOLUCIÓN DE LOS TIPOS DE INTERÉS
La evolución de los tipos de interés hipotecarios sigue siendo un factor clave para las decisiones de compra en el mercado inmobiliario. Las valoraciones actuales del sector de la financiación indican que el margen para nuevas bajadas de los tipos de interés es limitado y que el riesgo de que aumenten los costes de financiación es cada vez mayor. "Apenas hay margen para presionar a la baja la financiación inmobiliaria y tiende a encarecerse. A la vista de las previsiones, desaconsejamos especular con la bajada de los tipos de interés: el riesgo de aumento de los costes lo supera claramente en la actualidad. Si puede comprar y ha encontrado la propiedad adecuada, debería establecer los hechos ahora. Un asesoramiento profesional le ayudará a calcular de forma realista su presupuesto y a integrar de forma óptima las opciones de subvención en la financiación. Un buen asesoramiento será un factor clave en 2026", pronostica Miriam Mohr, Jefa de Ventas del Grupo Interhyp, en diciembre de 2025.
| Vencimiento | Oct'12 | Oct'16 | May'19 | July'21 | July'22 | May'23 | Aug'24 | May'25 | Jan'26 |
| 5 Jahre | 1,7% | 0,7% | 0,7% | 0,6% | 2,7% | 3,7% | 3,1% | 3,0% | 3,2% |
| 10 Jahre | 2,4% | 0,9% | 0,8% | 0,6% | 2,9% | 3,3% | 3,0% | 2,8% | 3,3% |
| 15 Jahre | 2,9% | 1,3% | 1,2% | 0,9% | 3,1% | 3,6% | 3,3% | 3,0% | 3,7% |
| 20 Jahre | 1,5% | 1,1% | 3,4% | 3,8% | 3,4% | 3,2% | 3,9% |
PERSPECTIVAS
Esperamos que el mercado inmobiliario residencial de Múnich evolucione positivamente en 2026, siempre que el Gobierno alemán no inhiba la voluntad de invertir introduciendo nuevas normativas y endureciendo la legislación sobre arrendamientos. La limitada actividad de nueva construcción, la fortaleza económica y el mantenimiento de la inmigración apoyan en general la demanda. Los análisis de mercado sólidos y el asesoramiento profesional son cada vez más importantes.
