Junto con el experto inmobiliario Prof. Dr. Stephan Kippes, debatimos la evolución actual de los precios de compra, la demanda, la financiación y las condiciones marco políticas.
Hemos resumido para usted las declaraciones clave más importantes:
Múnich registra los primeros aumentos de precios, pero no en todos los segmentos
Tras un largo periodo de incertidumbre, en el mercado inmobiliario de Múnich aparecen los primeros signos de estabilización y una ligera inversión de tendencia. Según el último Informe sobre el Mercado Residencial del DIV, volvieron a producirse ligeras subidas de precios en casi todos los segmentos, especialmente en la primavera de 2025: Los pisos existentes ocupados por sus propietarios subieron un +2,0%, las casas adosadas de nueva construcción un +1,7%, al igual que las casas adosadas y los pisos de nueva construcción un +1,5%. Sólo los solares siguieron bajando. "Estamos asistiendo a una notable reactivación: compradores y vendedores vuelven a encontrarse, siempre que el precio y la calidad sean adecuados", explica Norbert Verbücheln. "De momento, algunos compradores aún tienen un margen de negociación considerable para adquirir propiedades a un precio ligeramente inferior. Si uno es flexible y presta atención a la calidad, puede beneficiarse de buenas propiedades a precios justos."
Los tipos de interés: ¿peligro o factor de estabilidad?
El nivel actual de los tipos de interés suscitó mucho interés entre los participantes. Aunque el Banco Central Europeo ha bajado recientemente los tipos de interés oficiales, el futuro paquete de deuda de gran volumen del Gobierno alemán está provocando un aumento de los rendimientos de la deuda pública, con consecuencias para los tipos de interés hipotecarios. En pocos días, éstos subieron del 3,08 % al 3,39 %. Prof. Kippes: "La fase de tipos de interés históricamente bajos ha terminado. Los compradores deben establecer una financiación sólida, preferiblemente con un elevado coeficiente de fondos propios. Los vendedores, por su parte, deben desarrollar expectativas de precio realistas: la calidad y la eficiencia energética cuentan."
Fiscalidad de las plusvalías
El profesor Kippes cree que el riesgo de que el futuro gobierno alemán modifique la exención fiscal de las plusvalías por ventas después de 10 años es bajo: "¿Por qué las inversiones inmobiliarias deben recibir un trato mucho peor que otras inversiones?".
Una mayor regulación de los alquileres amueblados sería contraproducente
Otro aspecto importante que surgió en el seminario web: La importancia del alquiler amueblado, no sólo como forma de inversión, sino también como respuesta a la creciente movilidad que exige el mercado laboral. "El alquiler amueblado es un elemento fundamental para la movilidad en el mercado de la vivienda. Los trabajadores, en particular, que se trasladan a una ciudad por un periodo de tiempo limitado necesitan formas flexibles de vivienda, sin tener que trasladar todo su hogar. Una regulación excesiva no sólo ahuyentaría a los inversores, sino que también impediría disponer de un espacio vital que se necesita urgentemente", afirma el profesor Kippes.
Comparación con otras ciudades: Múnich sigue a la cabeza en precios y dinamismo
Mientras que muchas ciudades bávaras siguen luchando contra el descenso de los precios -por ejemplo, Fürth (-1,2 %) o Ingolstadt (-0,8 %)-, Múnich completó antes el cambio de tendencia, según los últimos análisis del DIV. En una comparación de 10 años, el aumento de precios de los pisos ocupados por sus propietarios es de un notable +55 % a +59 %. También las casas adosadas de mediana altura (+48 %) y las casas adosadas de nueva construcción (+65 %) confirman la posición de Múnich como lugar puntero con valores estables.
Nuestra conclusión y recomendación
El seminario web mostró que muchos compradores se encuentran actualmente atrapados entre la incertidumbre sobre la evolución de los tipos de interés y la preocupación por la subida de los precios. Están sopesando las cosas cuidadosamente, prestando más atención a la eficiencia energética, el estado y la ubicación. Los vendedores, por su parte, se preguntan si es el momento adecuado para vender y se enfrentan al reto de encontrar precios acordes con el mercado. Al fin y al cabo, sólo las propiedades que tengan un precio realista y una calidad convincente encontrarán rápidamente un comprador en estos momentos.
