INFORME SOBRE EL MERCADO INMOBILIARIO DE MÚNICH 2025/II
PRESIÓN SOBRE LOS PRECIOS DEBIDO AL AUMENTO DE LA OFERTA
El mercado inmobiliario de Múnich
El primer semestre se caracterizó por un fuerte crecimiento de las ventas y un estancamiento de los alquileres. El tercer trimestre fue algo más moderado. La oferta de viviendas en venta siguió aumentando a lo largo del año. La oferta de pisos y casas amueblados fue dispar.
Resumen de los puntos más importantes:
- Mercado de compra: La oferta de pisos y casas ha aumentado un 10-20% - los propietarios deben aprovechar las oportunidades de venta con prontitud.
- Mercado de alquiler: A pesar de grandes acontecimientos como BAUMA e IAA, la demanda es moderada; los alquileres se mantienen estables en gran medida.
- Población: La población de Múnich está estancada - desde principios de año, el aumento ha sido inferior a 1.000 personas.
- Licencias de obras: En la ciudad -45%, en los alrededores aumentan significativamente en algunos casos - pero no se construye lo suficiente.
- Tipos de interés: Las hipotecas siguen siendo caras, muchos expertos prevén que los tipos de interés vuelvan a subir hasta un 4% a corto plazo.
Mercado de alquiler de pisos amueblados
A pesar de los grandes acontecimientos (BAUMA en abril e IAA en septiembre), la demanda ha sido algo más moderada. Esto podría deberse al hecho de que las empresas son en general más prudentes y la afluencia de nuevos empleados está disminuyendo. La oferta inmediatamente disponible aumentó en todas las categorías a principios del cuarto trimestre, por lo que en general no había margen para subir los alquileres, en parte porque los posibles inquilinos habían reducido sus presupuestos en algunos casos. En consecuencia, a veces hubo que ajustar los precios de venta.
En los pisos de 1 habitación, hubo una especial escasez de oferta en la gama de hasta unos 1.300/1.400 euros de alquiler (incl. electricidad, internet y servicios). En el caso de los pisos de 2 habitaciones, la gama de precios de 1.800 a 2.000 euros (incluido todo) era la más solicitada, con una oferta demasiado escasa. La oferta de pisos y casas de 3 a 4 habitaciones y más fue ligeramente superior a la del año anterior. Los plazos de comercialización han aumentado en comparación con el año anterior.
Encuesta sobre la congelación de los alquileres
Por mucho que los políticos responsables deseen poder eliminar de una vez por todas los excesos del mercado del alquiler endureciendo la legislación sobre arrendamientos, los responsables deben ser conscientes de que una mayor regulación del mercado del alquiler golpearía duramente la voluntad de invertir. Se destruirá o al menos se dañará aún más la confianza.
La nueva construcción, en particular, sufrirá las consecuencias, y los promotores inmobiliarios, los contratistas de obras, los comerciantes y muchos proveedores de servicios que dependen de la prosperidad de la nueva construcción se verán afectados. Una mayor regulación conduciría a una menor construcción residencial nueva y aumentaría la escasez de viviendas. Eso no debería interesarle a nadie.
Hemos preguntado a 7.000 propietarios qué opinan de un mayor endurecimiento de la legislación sobre arrendamientos. Aquí puede leer los resultados de la encuesta, en la que participaron unos 800 arrendadores, y una selección de más de 400 respuestas personales y declaraciones a la pregunta final "¿Qué mensaje le gustaría transmitir a los políticos o al público?" (https://www.mrlodge.de/umfrage-zur-mietpreisbremse).
Mercado de compra de pisos y casas
El primer semestre del año se caracterizó por las buenas cifras de ventas. El impulso de la demanda se ralentizó un poco en el tercer trimestre y a principios del cuarto. Según las cifras de Immoscout24, la oferta en Múnich ha aumentado en torno a un 10-20% en comparación con el año anterior (pisos, casas, solares).
Immowelt escribió en un boletín la semana pasada:
"Metrópolis con un desarrollo moderado: En Hamburgo (+1,6% hasta 5.997 euros/m²), Múnich (+0,7% hasta 8.186 euros/m²) y Fráncfort (+0,2% hasta 5.547 euros/m²), el elevado nivel de precios está frenando el impulso. Berlín incluso registró un ligero descenso del -0,3 % hasta los 4.857 euros/m²".
Bastantes propietarios están pensando en vender y, por otra parte, no quieren hacerlo demasiado barato. Sin embargo, la creciente oferta no habla a favor de esperar, sino más bien a favor de no posponer la venta. Aconsejamos a los propietarios que estén pensando en vender que inicien rápidamente el proceso de venta.
Las propiedades con puntos de venta únicos en ubicaciones atractivas atraen a los propietarios. En este caso, la disposición a financiar con fondos propios más elevados o totales es mayor.
Si un inmueble debe ser rentable como inversión, las posibilidades del comprador son mucho menores. Las expectativas de un precio de compra excesivamente alto no son viables para el comprador.
Los compradores siempre deben ser conscientes de la naturaleza única de cada propiedad. La ubicación y el atractivo de una propiedad son especialmente importantes si se destina a ser ocupada por el propietario. Cada piso y cada casa son únicos a su manera. Muchas ubicaciones son irrecuperables. Los inversores deben hacer cálculos cuidadosos.
Mr. Lodge está a su lado como excelente socio comercial con más de 30 años de experiencia en el mercado para la fase de venta y alquiler.
Poner en venta inmuebles
La oferta de inmuebles en el portal Immoscout24 ha seguido aumentando en los últimos meses. En comparación con el año anterior, la oferta de pisos y casas en la ciudad y el distrito de Múnich es de un 20 a casi un 30% superior. A la cabeza se sitúa el distrito de Ebersberg, donde la oferta de casas ha aumentado un 85%.
| RESIDENTES | 28.10.2024 | 27.10.2025 | Cambio en %. |
| München | 3360 | 3974 | 18,27% |
| Landkreis München | 571 | 726 | 27,14% |
| LK Fürstenfeldbruck | 320 | 407 | 27,19% |
| LK Dachau,21 | |||
| LK Ebersberg | 238 | 244 | 2,52 |
| LK Starnberg,94 | |||
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen,86 | |||
| LK Miesbach,62 |
| HÄUSER | 28.10.2024 | 27.10.2025 | Cambio en %. |
| München | 877 | 1062 | 21,09% |
| Landkreis München | 578 | 684 | 18,34% |
| LK Fürstenfeldbruck | 416 | 513 | 23,32% |
| LK Dachau,62 | |||
| LK Ebersberg | 210 | 389 | 85,24 |
| LK Starnberg,37 | |||
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen,70 | |||
| LK Miesbach,97 |
| GRUNDSTÜCKE | 28.10.2024 | 27.10.2025 | Cambio en %. |
| München | 292 | 326 | 11,64% |
| Landkreis München | 213 | 250 | 17,37% |
| LK Fürstenfeldbruck | 162 | 135 | -16,67% |
| LK Dachau,81 | |||
| LK Ebersberg | 78 | 84 | 7,69 |
| LK Starnberg,09 | |||
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen,68 | |||
| LK Miesbach,0 |
Licencias de obras
Los permisos de construcción de pisos evolucionaron de forma muy diferente hasta finales de septiembre de 2025, con un descenso récord en la ciudad de Múnich (-39% con sólo 3.194 permisos), mientras que en el distrito de Múnich se expidieron un 51% más de permisos. En otros distritos también se concedieron bastantes más permisos de construcción en algunos casos, pero sigue siendo válido lo siguiente: aprobado no es construido. (Fuente: Oficina Estatal de Estadística de Baviera)
| CONSTRUCTION APPROVAL APARTMENTS | 01.01.-30.09.2024 | 01.01.-30.09.2025 | Cambio en %. |
| München | 5223 | 3194 | -39% |
| Distrito de Múnich | 925 | 1399 | 51 |
| Distrito de Bad Tölz | 204 | 210 | 3%. |
| distrito de Dachau | 295 | 390 | 32 |
| LK Ebersberg | 203 | 352 | 73 |
| LK Freising | 426 | 517 | 21 |
| LK Erding | 665 | 440 | -34 |
| LK Fürstenfeldbruck | 261 | 416 | 59% |
| LK Miesbach 148 295 99 | |||
| LK Starnberg. | |||
| LK Rosenheim. | |||
| 9174 | 8257 | -10% |
Desarrollo demográfico
Según la oficina de estadística de la ciudad de Múnich, la población se estancó en el primer semestre de 2025, pero en septiembre había vuelto a crecer moderadamente con un aumento de 3.428 personas. (1.607.285 residentes principales frente a 1.603.857). El número de hogares ha aumentado en 4.819 desde enero (868.153 frente a 863.334).
Fuente: Oficina de Estadística de Múnich, a agosto de 2025.
Mercado laboral Ciudad de Múnich
Ligera reactivación otoñal del mercado laboral muniqués: el paro baja en octubre
En comparación con el mes anterior, el desempleo en la ciudad de Múnich descendió en octubre un 3,4%, hasta situarse en 50.073 personas. La tasa se sitúa en el 5,1% (4,7% el año anterior). En octubre se registraron 2.243 nuevos puestos de trabajo, un 12% menos que en el mismo mes del año anterior. El portal de empleo Stepstone informa de aproximadamente un 2% más de puestos de trabajo en el área de Múnich en comparación con el año anterior. El número de trabajadores sujetos a cotizaciones a la Seguridad Social se mantiene en 1.239.989 en comparación con el mes anterior (fuente: Agencia Federal de Empleo, a octubre de 2025).
Inflación
La tasa de inflación en Alemania -medida como la variación del índice de precios al consumo (IPC) respecto al mismo mes del año anterior- fue del +2,4% en septiembre de 2025. En agosto de 2025 había sido del +2,2%, tras el +2,0% registrado tanto en julio como en junio de 2025. "Tras una inflación decreciente desde principios de año, la tasa de inflación ha aumentado por segundo mes consecutivo", afirma Ruth Brand, Presidenta de la Oficina Federal de Estadística (Destatis). "Los precios de los servicios siguieron subiendo a un ritmo superior a la media. Además, el descenso de los precios de la energía siguió ralentizándose significativamente y tuvo menos efecto moderador sobre la inflación que en el pasado reciente." En comparación con el mes anterior de agosto de 2025, los precios al consumo subieron un 0,2% en septiembre de 2025.
Evolución de los tipos de interés
En contra de algunas expectativas, los costes hipotecarios no han mejorado.
Interhyp, el mayor corredor de hipotecas residenciales de Alemania, encuesta periódicamente a un panel de expertos sobre la evolución de los tipos hipotecarios. Según la encuesta, dos tercios de los expertos prevén actualmente una subida de los tipos hipotecarios de hasta el 4% en los próximos seis meses. "Una de las razones de esta previsión es el aumento de la deuda nacional en Alemania y en el conjunto de la eurozona", según el prestamista hipotecario Interhyp. (Fuente: Interhyp, 2% amortización, 50% fondos propios)
Evolución de los tipos de interés
| Vencimiento | Oct '12 | Sep '16 | May '19 | July '21 | July '22 | May '23 | Aug '24 | May '25 | Oct '25 |
| 5 Jahre | 1,7% | 0,7% | 0,7% | 0,6% | 2,7% | 3,7% | 3,1% | 3,0% | 3,1% |
| 10 Jahre | 2,4% | 0,9% | 0,8% | 0,6% | 2,9% | 3,3% | 3,0% | 2,8% | 3,2% |
| 15 Jahre | 2,9% | 1,3% | 1,2% | 0,9% | 3,1% | 3,6% | 3,3% | 3,0% | 3,5% |
| 20 Jahre | 1,5% | 1,1% | 3,4% | 3,8% | 3,4% | 3,2% | 3,8% |
CONCLUSIÓN
La oferta de viviendas en venta y en alquiler amueblado ha aumentado en comparación con el año anterior. Los posibles compradores e inquilinos tienen más donde elegir en buenas condiciones.
Esperamos que la demanda se mantenga estable en los próximos meses en un entorno difícil. Para los propietarios, esto significa que unos precios de venta realistas siguen siendo cruciales. Los vendedores deben fijar precios acordes con el mercado para no perder compradores cualificados. Los propietarios se benefician de una fijación cuidadosa de los precios de alquiler y de una presentación profesional, ya que los inquilinos comparan más actualmente. Los que siguen siendo flexibles y vigilan activamente el mercado pueden obtener buenos resultados incluso en este entorno tan difícil.
