Definición y características

La vivienda temporal es la provisión temporal de alojamiento amueblado durante un periodo definido, normalmente entre unos meses y un año. Constituye una solución provisional flexible con una infraestructura totalmente equipada y una facturación a tanto alzado.

Aspectos clave de la vivienda temporal

• Mobiliario y equipamiento: Totalmente amueblado, incluyendo cocina, ropa de cama e Internet (WLAN).
• Diseño del contrato: Contratos de alquiler de duración determinada con rescisión automática del contrato sin necesidad de cancelación.
• Estructura de costes: Normalmente, alquileres a tanto alzado que cubren todos los costes accesorios y, a menudo, servicios adicionales.
• Grupos destinatarios: Jóvenes profesionales, trabajadores en proyectos, personas que se desplazan diariamente al trabajo, estudiantes, así como expatriados o personas en fases de transición.

Formatos comunes

1. Apartamentos con servicios: Apartamentos con servicios adicionales similares a los de un hotel (limpieza, lavandería).
2. Pensiones: Alojamientos en Zentrum para estancias más largas.
3. Alquiler intermedio: Subarriendo temporal en inmuebles de uso privado.

La vivienda temporal es el alquiler de un piso por un periodo de tiempo limitado, que suele incluir el mobiliario y el equipamiento completo. A diferencia de un alquiler tradicional de duración indefinida, queda claro desde el principio que el alquiler terminará al cabo de cierto tiempo.

En la práctica, esto significa que Alquilas un piso durante unos meses o unos años, por ejemplo, y luego te vuelves a marchar sin asumir ningún compromiso a largo plazo. A menudo se trata de contratos de alquiler de duración determinada (contratos de alquiler temporal) en los que el inicio y el final del alquiler se estipulan con precisión en el contrato.

En Alemania, el periodo mínimo de alquiler de un alojamiento temporal suele ser de al menos 3 meses, y en algunas ciudades incluso de 6 meses. Los periodos más cortos suelen corresponder a alquileres vacacionales o de corta duración.

Por regla general, el piso está totalmente amueblado y listo para entrar a vivir, de modo que el inquilino puede mudarse enseguida, de forma similar a un piso hotel o una pensión. Es importante no confundir la vivienda temporal con los pisos de vacaciones. El concepto se dirige a residentes temporales, no a veraneantes.

"Por tanto, la vivienda temporal (en función de su duración) está sujeta al derecho de arrendamiento y no al derecho de viajes, lo que significa que se celebra un contrato de arrendamiento de duración determinada y se aplican determinadas normas del derecho de arrendamiento", subraya Norbert Verbücheln, director general de Mr. Lodge en Múnich, uno de los principales proveedores de viviendas temporales.

Aunque ahora algunos particulares también utilizan pisos amueblados para alquileres provisionales en viajes largos, este concepto de vivienda no es principalmente un alojamiento de vacaciones. Se trata más bien de una solución temporal para personas que viven y trabajan temporalmente en una ciudad, no para veraneantes tradicionales.

La vivienda temporal se dirige a diversos grupos destinatarios que necesitan una solución de alojamiento flexible. Hoy en día, cada vez más personas dependen de la movilidad profesional o personal y recurren a la vivienda temporal. Los grupos típicos son, por ejemplo

Profesionales que trabajan por proyectos o viajeros de negocios

• Los especialistas y directivos que trabajan en otra ciudad durante unos meses (por ejemplo, personal de proyectos, consultores o expatriados) aprecian un piso amueblado, ya que no desean establecerse de forma permanente.

Para los inquilinos, la vivienda temporal ofrece numerosas ventajas frente a un alquiler convencional o una larga estancia en un hotel. He aquí las ventajas más importantes desde el punto de vista del inquilino:

Flexibilidad del periodo de alquiler

• A diferencia de los contratos de alquiler indefinidos con un compromiso a largo plazo (y el habitual plazo de preaviso de 3 meses), con la vivienda temporal puede alquilar exactamente el periodo que necesite desde el principio.
• Esto responde a la necesidad moderna de vivir en un solo lugar durante el tiempo que exija tu trabajo o tus estudios.
• Evitas estar atado a un piso más tiempo del necesario y puedes mudarte o volver fácilmente al final del periodo de alquiler.

Mudarse rápidamente sin el estrés de la mudanza

• Los pisos amueblados temporalmente están listos para entrar a vivir, con todo lo necesario, desde el sofá a la cama, pasando por la cocina.
• Esto significa que los inquilinos a menudo pueden encontrar un piso adecuado en un corto espacio de tiempo y mudarse inmediatamente sin tener que comprar muebles u organizar una costosa mudanza.
• Los costes habituales de una mudanza (transporte de muebles, camiones, etc.) se eliminan en gran medida, lo que ahorra una enorme cantidad de tiempo y estrés.

Confort e intimidad en lugar de un hotel

• Un piso temporal suele ofrecer más espacio, intimidad y sensación de hogar que una habitación de hotel.
• Especialmente para estancias más largas, los inquilinos aprecian la oportunidad de amueblarse en un piso de verdad, cocinar sus propias comidas y recibir visitas; en resumen, vivir como si estuvieran en sus propias cuatro paredes.
• Al mismo tiempo, los pisos amueblados suelen estar decorados con gusto, por lo que no hay que preocuparse por un ambiente estéril.
• Además, muchas ofertas se encuentran en ubicaciones atractivas (por ejemplo, cerca del centro de la ciudad o con buenas conexiones de transporte), lo que facilita la vida cotidiana.

Ahorro de costes en comparación con un hotel

• Para estancias más largas, el alojamiento temporal suele ser más barato que una estancia de un mes en un hotel.
• A menudo, el alquiler ya incluye los servicios públicos e internet, y el recargo por amueblar añade entre un 10 y un 30% al coste en comparación con un piso sin amueblar.
• Sin embargo, se paga con gusto por la comodidad que ofrece, sobre todo porque un hotel en una ubicación similar costaría mucho más.
• Además, en las ofertas fiables no hay gastos ocultos; las condiciones están claramente reguladas en el contrato de alquiler.

Sin problemas al mudarse

• Si sólo ha alquilado el piso por un periodo limitado, el contrato finaliza automáticamente en la fecha acordada.
• A partir de ese momento, simplemente te marchas sin tener que buscar un nuevo inquilino ni hacer reformas (suponiendo un desgaste normal).
• La fianza se devuelve después de haber entregado el piso como es debido.
• Esta informalidad quita mucha presión a los inquilinos, que ya pueden estar planeando su próxima mudanza.

"Para estancias más largas, un piso amueblado es mucho más cómodo que un hotel: básicamente viajas con tu maleta y te sientes como en casa", dice Norbert Verbücheln, de Mr. Lodge.

Descubrir las ofertas de alquiler

En resumen, la vivienda temporal ofrece a los inquilinos la máxima flexibilidad y comodidad.

Especialmente aquellos que cambian de ubicación con frecuencia o necesitan un lugar temporal donde alojarse pueden vivir sin complicaciones y sin tener que invertir una enorme cantidad de dinero y esfuerzo en cada cambio de ubicación.

El alquiler temporal también puede ser muy atractivo para propietarios, arrendadores o inversores.

Este modelo de negocio difiere del alquiler permanente tradicional en varios aspectos y ofrece oportunidades especiales:

Mayores ingresos por alquiler

• Una clara ventaja es la posibilidad de añadir al alquiler un recargo por amueblamiento, ya que el piso se entrega totalmente amueblado.
• Los pisos amueblados suelen generar entre un 10 y un 30% más de ingresos que los pisos sin amueblar, y estos recargos son habituales.
• Incluso en ciudades con control de alquileres, se permite un recargo razonable por el mobiliario, siempre que se base en el valor actual del mismo.
• Por lo tanto, los arrendadores pueden obtener rendimientos mucho más elevados con los alquileres temporales amueblados que con los contratos sin amueblar.

Alta demanda, baja tasa de desocupación

• En muchas regiones existe una gran demanda de alojamientos temporales amueblados, ya sea por parte de empresas que buscan alojamiento para sus empleados o por parte de particulares pertenecientes a los grupos destinatarios antes mencionados.
• El grupo objetivo de inquilinos potenciales es correspondientemente amplio, lo que facilita a los propietarios el alquiler rápido de sus inmuebles.
• La atractiva orientación hacia trabajadores, expatriados, etc. permite reducir al mínimo el número de viviendas vacías.
• El piso suele volver a ocuparse rápidamente, siempre que el precio y la oferta sean los adecuados.

Más flexibilidad y control

• Con el alojamiento temporal, los propietarios no están atados a un inquilino a largo plazo.
• Los contratos de alquiler de duración determinada finalizan automáticamente, por lo que el propietario es libre de decidir si vuelve a alquilar la vivienda, si la utiliza él mismo o incluso si la vende.
• Esta flexibilidad es especialmente ventajosa si ha destinado el inmueble a su propio uso o quiere reaccionar ante los cambios del mercado.
• Los ajustes del alquiler también son más fáciles de aplicar: El precio puede reajustarse después de cada periodo de alquiler para ajustarlo a los niveles actuales del mercado, mientras que los aumentos de alquiler están regulados en los arrendamientos indefinidos.

Menor riesgo de impago y de inquilino

• Al ser el periodo de alquiler más corto, el riesgo de impago del inquilino es menor.
• Los inquilinos temporales suelen pagar el alquiler por adelantado durante varios meses o, al menos, los impagos de alquiler a largo plazo son menos frecuentes, ya que el final del contrato es previsible.
• Si hay problemas con un inquilino, el propietario no está atado a él durante años y los conflictos son limitados, ya que un inquilino difícil pronto tendrá que desalojar la propiedad.
• Además, si se alquilan habitaciones individuales amuebladas en el piso ocupado por el propio arrendador, los plazos de preaviso son aún más cortos (en este caso, el arrendador puede rescindir el contrato sin dar explicaciones con sólo dos semanas de preaviso, artículo 573c del BGB).
• En definitiva, de esta forma se puede gestionar el riesgo del arrendador.

Ventajas fiscales y amortización

• Los costes de amueblar y equipar el piso pueden declararse a efectos fiscales.
• Las compras de muebles y electrodomésticos pueden amortizarse a lo largo de los años; los muebles más pequeños de hasta 800 euros netos pueden incluso amortizarse en su totalidad inmediatamente en el año de compra.
• Los gastos corrientes, como reparaciones, servicios de limpieza o gastos de agencia inmobiliaria, también pueden contabilizarse como gastos relacionados con los ingresos.
• Esto reduce la carga fiscal y aumenta el beneficio neto del alquiler.
• Un ejemplo: Si un propietario invierte 3.000 euros en muebles nuevos, puede deducir fiscalmente unos 300 euros al año.

Por supuesto, el alquiler amueblado también implica unos costes algo más elevados, desde el amueblamiento del piso hasta los cambios periódicos de inquilinos y el cuidado de los mismos.

Pero si se presta atención a un mobiliario de calidad y se ofrece una relación calidad-precio acorde con el mercado, se puede crear una situación beneficiosa para todos: inquilinos satisfechos y una inversión rentable para el propietario. Es importante conocer el marco legal y gestionarlo con profesionalidad (más información al respecto en el siguiente apartado).

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Procedimiento para inquilinos

• El alquiler de un piso temporal funciona de forma similar a la búsqueda de un piso normal, pero suele ser mucho más rápido y menos complicado.
• Los interesados pueden buscar pisos amueblados a través de portales online especializados o de agencias inmobiliarias, a menudo filtrando por ciudad, periodo de alquiler y mobiliario.
• Tras ponerse en contacto y ver el inmueble (en persona o virtualmente), se firma un contrato de alquiler de duración determinada en el que se especifican las fechas de inicio y fin del alquiler.
• También es habitual pagar una fianza (normalmente de 1 a 3 meses de alquiler), que el inquilino paga y recibe de vuelta después de mudarse, siempre que no se hayan producido daños.
• Muchos proveedores cobran todos los gastos de alquiler en caliente (incluidos servicios públicos, internet, etc.) como una suma global por adelantado durante el primer mes; después, el inquilino paga mensualmente como de costumbre.
• El día de la mudanza, el inquilino recibe la confirmación de residencia del propietario, que puede utilizar para inscribirse en la oficina de registro de residentes (obligatorio por ley).
• Entonces llega el momento de deshacer las maletas y mudarse; gracias al amueblamiento completo, no hay necesidad de cargar con muebles.
• Durante el periodo de alquiler, se aplican los derechos habituales de los inquilinos en función de la duración del contrato (para los contratos de más de 6 meses, se aplican la protección de los inquilinos y el control de los alquileres; para los alquileres más cortos, denominados de corta duración, no se aplican algunas normas de protección).
• Al final del periodo acordado, el inquilino se marcha a su debido tiempo; si desea prorrogar el contrato, debe acordarlo de nuevo a su debido tiempo, ya que el contrato original finaliza automáticamente.

Procedimiento para propietarios

• Si desea alquilar su piso temporalmente, primero debe asegurarse de que está amueblado y equipado de forma atractiva.
• El piso debe estar amueblado de tal manera que un inquilino pueda instalarse en él sin ningún esfuerzo adicional (cama, armario, asientos, cocina totalmente equipada, etc. forman parte del mobiliario básico).
• A continuación, el propietario puede ofrecer el inmueble a través de los canales adecuados. Para ello se suele recurrir a agencias o plataformas de intermediación especializadas en alquileres amueblados de corta duración. Una vez encontrado el inquilino, se redacta un contrato de alquiler de duración determinada.
• Durante el periodo de alquiler, el propietario vela por que el piso se mantenga en las condiciones estipuladas en el contrato; por ejemplo, las reparaciones de desperfectos que no hayan sido causados por el inquilino deben llevarse a cabo con prontitud.
• Por ello, los expertos recomiendan buscar el apoyo de un socio con experiencia que pueda responder con profesionalidad.
• Al final del periodo de alquiler, se inspecciona el piso junto con el inquilino; es aconsejable utilizar una lista de inventario para comprobar el estado del mobiliario y las habitaciones, tal y como se documentó cuando el inquilino se mudó.
• Esto permite identificar claramente cualquier desperfecto. Tras una entrega satisfactoria, el inquilino recupera la fianza y el propietario puede preparar el piso para el siguiente inquilino.

En general, el proceso de vida temporal está bien organizado: Desde la búsqueda de piso hasta la mudanza, ambas partes se benefician de unas estructuras claramente reguladas pero flexibles.

"Los propietarios deben familiarizarse de antemano con los requisitos legales (razones para un plazo fijo, normativa local sobre apropiación indebida en grandes ciudades, etc.) y los inquilinos deben leer detenidamente las condiciones del contrato (por ejemplo, si existe la opción de prorrogarlo)", subraya Norbert Verbücheln, de Mr. Lodge.

Así, nada se interpondrá en el éxito del alquiler.

Tanto si es inquilino como propietario, hay algunos aspectos importantes que debe tener en cuenta a la hora de alquilar una vivienda:

Marco jurídico

• Los contratos de alquiler de duración determinada requieren una razón objetiva. El arrendador debe indicar en el contrato por qué el arrendamiento está limitado en el tiempo (por ejemplo, uso personal una vez finalizado el arrendamiento, reconversión prevista). Si falta esta razón, el contrato se considera automáticamente de duración indefinida.
• Además, en general se aplica la protección habitual del inquilino; sin embargo, algunas normas como el control de alquileres o la protección contra la rescisión no se aplican a periodos de alquiler muy cortos (hasta 6 meses).
• Por lo tanto, debe informarse sobre la normativa legal vigente si busca un periodo de alquiler muy corto.

Obligación de empadronarse (sistema de registro)

• Aunque "sólo" viva temporalmente, debe inscribirse en el registro de residentes si no tiene otro lugar de residencia en Alemania. El arrendador está obligado a entregar al inquilino una confirmación de residencia en el plazo de 14 días a partir de la fecha de la mudanza.
• Esta obligación también se aplica a los pisos amueblados y no debe descuidarse, pues de lo contrario el arrendador puede ser multado. Por lo tanto, los inquilinos deben asegurarse de recibir este documento a tiempo para cumplir con su obligación de empadronamiento.

Subarriendo y permiso

• Muchas situaciones de vivienda temporal se producen a través del subarriendo, por ejemplo, cuando un inquilino principal subarrienda su piso temporalmente (arrendamiento provisional, por ejemplo, para estancias en el extranjero). En este caso se aplica lo siguiente: un inquilino sólo puede subarrendar su piso con el consentimiento del propietario.
• Según el artículo 540 del Código Civil alemán (BGB), se debe pedir permiso al arrendador y éste sólo puede denegarlo por motivos justificados. Quien subarrienda sin permiso se arriesga a la rescisión del contrato. Por lo tanto, los arrendatarios principales deben obtener una autorización por escrito con la debida antelación antes de ofrecer su piso temporalmente.
• Los propietarios, por su parte, no pueden denegar arbitrariamente el permiso si su inquilino tiene un interés legítimo (por ejemplo, cambio temporal de trabajo).

Contrato de alquiler y lista de inventario

• El contrato de alquiler de un alojamiento temporal debe ser tan claro y detallado como sea necesario. En particular, debe especificar qué muebles y equipos se alquilan también.
• Es aconsejable adjuntar al contrato una lista de inventario de todos los muebles, incluido su estado en el momento de la mudanza. Ambas partes deben firmar la lista para que, en gran medida, las disputas sobre objetos perdidos o dañados queden descartadas posteriormente.
• El contrato también debe incluir la normativa sobre los gastos de servicio, un posible alquiler a tanto alzado que incluya el recargo por mobiliario y el importe de la fianza.
• Por regla general, en los alojamientos temporales se cobra una fianza de hasta tres meses de alquiler (máximo legal), que se deposita en una cuenta separada.

Normativa local

• En algunas grandes ciudades existen normativas sobre el alquiler de corta duración (palabra clave: prohibición de apropiación indebida). Esta normativa se aplica principalmente a los pisos de vacaciones, pero también puede afectar a los alquileres provisionales amueblados, sobre todo si el periodo de alquiler es muy corto.
• Como arrendador, debe asegurarse de que el alquiler es legal. Por ejemplo, puede haber límites máximos en el tiempo que puede alquilar a inquilinos cambiantes al año sin obtener autorización.
• Averigüe en su ayuntamiento si existen requisitos para el periodo de alquiler previsto. En caso de duda, los inquilinos pueden ponerse en contacto con el propietario para asegurarse de que su alquiler se ajusta a la normativa.

Seguros y responsabilidad

• En el caso de los pisos amueblados, la responsabilidad por el mobiliario y los daños es un problema. Los inquilinos deben tener un seguro de responsabilidad civil que también cubra los daños a la propiedad alquilada, de modo que estén protegidos si accidentalmente dañan muebles o instalaciones.
• Los propietarios también pueden contratar un seguro de contenido doméstico para el piso amueblado. En general, el inquilino principal (en caso de subarriendo) sigue siendo responsable del piso ante el propietario, por lo que debe haber una cláusula en el contrato de subarriendo que haga responsable al subarrendatario de cualquier daño causado por él.
• Los acuerdos claros sobre la limpieza (limpieza intermedia, tarifa de limpieza final, etc.) también son útiles para que no haya desacuerdos al final.

Si ambas partes respetan estos puntos, nada se interpondrá en el buen desarrollo del proceso. La transparencia y la comunicación son cruciales cuando se trata de vivir temporalmente:

Si todas las condiciones se discuten abiertamente y se establecen en un contrato, tanto inquilinos como propietarios pueden disfrutar de las ventajas de esta forma flexible de vida sin sorpresas desagradables.

La vivienda temporal ofrece una solución moderna y flexible para las necesidades de alojamiento temporal. Los inquilinos disfrutan de la comodidad de un piso totalmente amueblado sin un compromiso a largo plazo, y los propietarios pueden utilizar su propiedad de forma eficiente y alquilarla de forma rentable.

"La vivienda amueblada ha dejado de ser un modelo de nicho para convertirse en un elemento básico de los entornos de trabajo y de vida modernos: cierra una clara brecha entre los hoteles y la vivienda tradicional", resume Norbert Verbücheln.

Si se conocen bien las ventajas, las obligaciones y las condiciones marco, nada se opone al éxito de un alquiler provisional, ya sea para un nuevo proyecto en el extranjero, el inicio de los estudios en otra ciudad o como puente hasta la próxima vivienda habitual.